En el arrendamiento de vivienda, ¿cómo debe realizarse la actualización de la renta? ¿Hay que exigir la totalidad de la renta desde el principio?

La actualización de renta se realizará en los plazos siguientes: En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes: Período anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la Ley Porcentaje exigible de la renta actualizada 1 10 % 2 20 % 3 30 % 4 40 % 5 50 % 6 60 % 7 70 % 8 80 % 9 90 % 10 100 % En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados en el cuadro anterior.
En cada una de las anualidades en las que se desarrolla la actualización habrá que determinar de nuevo la renta actualizada conforme a las operaciones ya descritas, pues de otro modo no se podrá repercutir la inflación que se produzca mientras se alcanza la actualización total. Al iniciarse el procedimiento de actualización, hay que comparar la renta total actualizada conforme a las reglas anteriores, con la renta que venía pagando el arrendatario, incrementada con las cantidades asimiladas a la renta. A estos efectos, se consideran cantidades asimiladas a la renta las descritas más adelante.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes anterior resulte que la renta a pagar en ese momento es superior a la cantidad que corresponda en aplicación de la tabla, se aplicará el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que estuviera pagando antes de la actualización. La renta actualizada absorberá (incluirá) las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión. (A estos efectos, se consideran cantidades asimiladas a la renta la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios (art. 102 Ley Arrendamientos de 1964) y la repercusión del coste de las obras (art. 107 Ley Arrendamientos de 1964). Como hemos visto, la actualización de la renta se hará de forma paulatina, de acuerdo con las tablas de porcentajes ya citadas. Una vez alcanzado el 100% de la actualización, las subsiguientes actualizaciones se realizarán Índice de Precios de Consumo (IPC) de los últimos 12 meses, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización en cuyo caso será éste de aplicación.

Ejemplo: Actualización de renta de una vivienda no suntuaria, en función de los siguientes datos: Fecha del arrendamiento: Julio de 1973 Renta inicial: 4.500 ptas/mes Renta actual: 4.500 ptas/mes Número de personas que conviven en la vivienda: 2 Ingresos totales: 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional o más. (Nota: para calcular el ejemplo siguiente se ha considerado que la variación del IPC para todo el período de actualización era el 3%) La fórmula para hallar la actualización es la siguiente: IPC mes anterior a la actualización x renta inicial del contrato IPC mes anterior a la fecha del contrato Suponiendo que la renta se hubiera actualizado en julio de 1995 (justo cuando vencía la primera anualidad después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994), habría que realizar los siguientes cálculos (para el ejemplo supondremos que el IPC de junio de 1995 fue de 19.000 ptas. y que el de junio de 1973 fue de 2000 ptas.) IPC mes junio 1995 (19.000 ptas) x renta inicial del contrato (4.500 ptas.) = 42.750 IPC mes junio 1973 (2000 ptas) De acuerdo con estos datos, se calculan los datos relativos a los años siguientes: la renta actualizada se calcula de acuerdo con la fórmula vista (hemos supuesto que, en cada año hay un incremento en el IPC de un 3% sobre el año anterior).
Una vez calculada la renta actualizada, se calcula el porcentaje que cada año corresponde pagar, así el primer año será un 20% sobre el total de renta actualizada, en 1996 será el 40% sobre la renta actualizada, en 1997 el 60%, en 1998 el 80% y en 1999, el 100%). 1995 1996 1997 1998 1999 Renta actualizada 42750 44033 45353 46714 48116 Renta a pagar 8550 17613 27212 37371 48116
A partir del momento en que la renta haya quedado actualizada al 100% (es decir, a partir de 1999) la renta se actualizará cada año al IPC, salvo si en el contrato hubiera otro sistema fijado, en cuyo caso será ese sistema el que se aplique.