¿Qué derechos otorga la Ley al arrendador en el arrendamiento de vivienda?

Fruto de la entrada en vigor de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994, se reconoce a favor del arrendador una serie de beneficios, que son fundamentalmente los siguientes: En relación con el Impuesto sobre el Patrimonio: A los efectos de la realización de la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el valor del inmueble arrendado se determinará por la capitalización al 4 % de la renta devengada, siempre que la aplicación de esta norma dé un resultado que sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. Normalmente, las reglas de valoración a efectos de dicho Impuesto son las siguientes: a efectos del IP, los bienes de naturaleza urbana se valoran con arreglo a las siguientes reglas: Como regla general, por el valor mayor de entre los tres siguientes: El valor catastral, El valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, El precio, contraprestación o valor de adquisición.
Como regla especial, nos encontramos con la citada previsión que hace la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, según la cual, para la valoración de viviendas y locales de negocio cuyo contrato de alquiler haya sido celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y siempre que dicho contrato siga vigente a la fecha del devengo del Impuesto sobre el Patrimonio (es decir, a 31 de diciembre), el valor a tener en cuenta a efectos del impuesto será el menor de entre los dos que citamos a continuación: El valor conseguido al aplicar las reglas generales del impuesto (las citadas en el apartado anterior) El resultado de capitalizar al 4% la renta anual devengada durante el año que se va a declarar a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. Ejemplo: Vivienda adquirida en 1978 por diez millones de pesetas (equivalente a 60.100 Euros).
Su valor catastral en el año 2002 es de 25 millones de pesetas (Equivalente a 150.253 Euros). La citada vivienda se encuentra alquilada, desde el año 1980, por una renta mensual que en el año 2002 asciende a 300 Euros (unas 50.000 pesetas). ¿Cómo debe valorarla el propietario a la hora de realizar la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio correspondiente al ejercicio fiscal 2002? Deberá valorarla en 90.000 Euros, por ser el valor menor de entre los siguientes: El valor conseguido al aplicar las reglas generales del impuesto: en este caso, será el de 150. 253 Euros (25 millones de pesetas). Lo hallamos porque se trata del valor mayor entre los siguientes: El valor catastral (25 millones de pesetas) El valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos (0) El precio, contraprestación o valor de adquisición (10 millones de pesetas) El resultado de capitalizar al 4% la renta anual devengada durante el año que se va a declarar a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. En este caso, dicho resultado se halla así: 300 Euros * 12/0,04 = 90.000 Euros (unos 15 millones de pesetas) El arrendador podrá repercutir al arrendatario lo siguiente: El importe total del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. (Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda).
El importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, atendiendo a uno de los siguientes criterios: En los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: El abono del 12% del capital invertido en las reparaciones, sin que la cantidad total por este concepto pueda exceder en ningún caso del 50% de la renta anual. De acuerdo con las reglas siguientes: Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme. En caso de ser varios los arrendatarios afectados la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de estos o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.
Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario. Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años. El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10% de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.
En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos proporcionalmente, aplicando a tal efecto las cuotas de participación que correspondan a cada uno de ellos (art. 19.2. LAU). Límites para las cantidades a pagar: La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual. Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada. Actualización de la renta: La renta del contrato podrá ser actualizada por iniciativa del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario (por ejemplo, mediante burofax o por conducto notarial).
Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que se aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando a dicha notificación una certificación del Instituto Nacional de Estadística que incluya los índices determinantes de la cantidad notificada. La Ley establece dos sistemas distintos de para la actualización de la renta. La renta actualizada será la que resulte menor de la aplicación de los dos sistemas, que son los siguientes: El primero de los sistemas resulta de la aplicación de la siguiente fórmula: Nota: para conocer el IPC correspondiente a cada periodo, puede consultar la página web del Instituto Nacional de Estadística (http://www.ine.es) Excepciones: En los arrendamientos de vivienda suntuaria (más información) celebrados antes del 12 de mayo de 1956, la renta inicial es la revalorizada conforme al artículo 96.10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
El IPC del mes anterior a la fecha del contrato es siempre el del mes de junio de 1964. En los arrendamientos de vivienda no suntuaria celebrados antes del 12 de mayo de 1956, la renta inicial es la que se percibía por ese inmueble en el mes de mayo de 1954, independientemente de la fecha del mismo. El IPC del mes anterior a la fecha del contrato es siempre el del mes de marzo de 1954. El segundo de los sistemas resulta de aplicar sobre el valor catastral de la finca arrendada, uno de los dos porcentajes siguientes: El 12% si el valor catastral se ha revisado con posterioridad a 1989. El 24% si el valor catastral no ha sido revisado con posterioridad a 1989.