¿Qué son los elementos comunes?

El art. 396 del Código Civil define los elementos comunes como aquellos que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, como por ejemplo, el suelo, los techos, los muros de carga, las vigas, la terraza común del edificio (en su caso), el portal, las escaleras, la portería, los pasillos, los depósitos, los contadores, etc.
Además, la jurisprudencia ha ido matizando el concepto de qué debe entenderse por elementos comunes y por elementos privativos, pues, a juicio del Tribunal Supremo, las menciones incluidas en la Ley no componen una “lista cerrada”.
Así, cabe hacer una distinción entre los elementos comunes: Elementos comunes “por naturaleza”: es decir, porque de suyo han sido concebidos como elementos necesarios y absolutamente imprescindibles para el adecuado uso y disfrute del edificio, que han de ser comunes en todo caso, como puede ser el ejemplo de las vigas o los muros de carga del edificio. Una particularidad de interés en este caso es que estos elementos no pueden ser vendidos, embargados, ni gravados ni tampoco pueden ser divididos entre los comuneros, sino que pertenecen a todos, a cada uno en función de su cuota en la Comunidad.
Elementos comunes “por destino”: por ejemplo, una vivienda puede ser un elemento común porque se trata de la vivienda destinada al portero. Sin embargo, si con posterioridad la Comunidad decide prescindir del servicio de portería, podría poner a la venta dicha vivienda, repartir el dinero entre los propietarios y dicha vivienda pasaría a convertirse en un elemento privativo del nuevo adquirente de la misma.
Para ello, sería necesario proceder a la desafectación de dicho elemento (más información). Según el Código Civil (art. 396) los elementos comunes del edificio son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como: El suelo y subsuelo (es decir, el solar sobre el que está construido el edificio, y el terreno que está debajo de dicho solar) El vuelo (lo que está encima del edificio y permitiría elevar el número de plantas del mismo) Las cubiertas del edificio (tejado/terraza/azotea)
Las paredes de cerramiento del edificio Los cimientos, los muros de carga, la estructura general del edificio La configuración del edificio al exterior (fachada) Las puertas de entrada al edificio Las escaleras del edificio Los patios El ascensor Las instalaciones de portero electrónico y otras instalaciones de seguridad del edificio. Las instalaciones de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación.
Por lo que respecta a los elementos privativos, éstos son los elementos sobre los cuales cada propietario ejerce su derecho de propiedad de forma exclusiva. El ejemplo más claro es el de la propiedad sobre una vivienda de las que forman parte de la Comunidad de Propietarios (Ej.: una persona es propietaria de forma privativa del piso tercero B de la Comunidad de Propietarios sita en la calle Pajaritos número 3 de Madrid y copropietaria de los elementos comunes del edificio). Dentro de estos elementos privativos pueden estar no sólo las viviendas o locales, sino también los “anejos” a los mismos; por ejemplo, una plaza de garaje o un trastero.