Ley de regulación del mercado hipotecario

Título: LEY 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.
Nº de Disposición: 2/1981
Fecha Disposición: 25/3/1981
Órgano Emisor: JEFATURA DEL ESTADO
Número BOE:  90/1981
Fecha Publicación: 15/4/1981 

 
              
 

Don Juan Carlos I, rey de España
A todos los que la presente vieren y entendieren,
Sabed: que las cortes generales han aprobado y yo vengo en sancionar la presente ley:

Disposición Preliminar
Artículo primero
Las entidades financieras a las que esta ley se refiere podrán conceder
préstamos hipotecarios y emitir los títulos necesarios para su financiación, de
acuerdo con los requisitos y finalidades que la misma establece, sin perjuicio
de que estas entidades u otras puedan emitir y transmitir obligaciones, con
garantía o sin ella, de conformidad con la legislación vigente
Sección 1
Entidades financieras
Artículo segundo
Uno. Las entidades financieras que a continuación de detallan podrán otorgar
préstamos y emitir los títulos que se regulan por la presente ley, en las
condiciones que reglamentariamente se determinen, sin perjuicio de las normas
especiales del Banco hipotecario de España
a)el banco hipotecario de España y, cuando así lo permitan sus respectivos
estatutos, las entidades oficiales de crédito
b) Los bancos privados, comerciales o industriales y de negocios, incluido el
banco exterior de España
c) Las cajas de ahorro
d)la caja postal de ahorros
e)las entidades de financiación reguladas por el real decreto ochocientos
noventa y seis mil novecientos setenta y siete, de veintiocho de marzo
f) Las entidades cooperativas de crédito
g)las sociedades de crédito hipotecario a que se refiere el Artículo tercero
siguiente
Dos. Las emisiones de títulos de renta fija con garantía hipotecaria
que realicen los promotores, constructores y sociedades de arrendamiento
financiero inmobiliario que reúnan los requisitos que se determinen, gozarán del
régimen fiscal y financiero que en esta ley se contempla para los bonos
hipotecarios y estarán sometidas al control que en la misma se establece
Artículo tercero
Uno. Las sociedades de crédito hipotecario revestirán la forma de sociedades
anónimas y tendrán por objeto único la realización de las operaciones activas y
pasivas reguladas en esta ley
Dos. Las sociedades de crédito hipotecario podrán abrir cuenta de deposito a
largo plazo y de ahorro vinculado. En esta caso, el importe del crédito que
estas sociedades otorguen guardará relación con el tiempo transcurrido desde la
constitución del ahorro vinculado
Tres. La autorización para su establecimiento será reglada
Sección II
Operaciones Activas
Artículo cuarto
La finalidad de las operaciones de préstamo a que se refiere esta ley será la de
financiar, con garantía de hipoteca inmobiliaria, la construcción,
rehabilitación y adquisición de viviendas, obras de urbanización y equipamiento
social, construcción de edificios agrarios, turísticos, industriales y
comerciales y cualquier otra obra o actividad
Artículo quinto
Los préstamos a que se refiere esta ley habrán de estar garantizados, en todo
caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno
dominio de la totalidad de la finca. Si sobre el mismo inmueble gravasen otras
hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condición resolutoria
o cualquier otra limitación del dominio, habrá de procederse a la cancelación de
unas y otras o a su posposición a la hipoteca que se constituye previamente a la
emisión de los títulos
El préstamo garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del setenta por
ciento del valor de tasación del bien hipotecado
Cuando se financie la construcción, rehabitación o adquisición de viviendas, el
préstamo podrá alcanzar el ochenta por ciento del valor de tasación, sin
perjuicio de las excepciones que prevé esta ley
Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer
el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la
tasación inicial en mas de un veinte por ciento, la institución financiera podrá
exigir la ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte
por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de este que exceda
del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado
para determinar inicialmente la cuantía del mismo
Reglamentariamente se determinanarán:
Uno. Los bienes que no podrán ser admitidos en garantía, debido a que por su
naturaleza no representen un valor suficientemente estable y duradero. En ningún
caso podrán ser excluidos como bienes hipotecables las viviendas de carácter
social que gocen de protección publica
Dos. Los supuestos en que pueda exceder la relación del setenta por ciento entre
el crédito garantizado y el valor del bien hipotecado, con el limite máximo del
ochenta por ciento, así como aquellos en que la administración, en función de
las características de los bienes hipotecados, pueda establecer porcentajes
inferiores al setenta por ciento. En todo caso se aplicará el limite máximo del
ochenta por ciento a las viviendas sociales de protección publica
Tres. Las condiciones de la emisión de los títulos que se emitan con garantía de
hipoteca sobre las obras en construcción
Artículo sexto
Las entidades financieras a que se refiere el Artículo segundo, uno, podrán
conceder avales para garantizar la devolución de préstamos ajenos cuando el
prestatario constituya en contra garantía, a favor de la entidad avalista, una
hipoteca inmobiliaria que reúna todos los requisitos exigidos en esta ley los fondos así obtenidos por el prestatario avalado deberán ser destinados a los fines previstos en el Artículo cuarto
El importe de estos avales no se tomará en cuenta en la entidad avalista a los
efectos de calcular el limite máximo de emisión de los títulos a que se refieren
los Artículos dieciséis y diecisiete siguientes, aun cuando, en todo caso,
tendrán la consideración de capitales en riesgo
Artículo septimo
Uno. Para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de
los títulos regulados en esta ley los bienes hipotecados deberán haber sido
tasados por los servicios de tasación de las entidades a que se refiere el
Artículo segundo, o bien por otros servicios de tasación que cumplan los
requisitos que reglamentariamente se estableceran
Dos. El Ministerio de Economía y comercio, previo informe del instituto de
crédito oficial, regulará:
a)Las normas generales sobre la tasación de los bienes hipotecables, a que
habrán de atenerse tanto los servicios de las entidades prestamistas como las
entidades especializadas que para este objeto puedan crearse
b)La forma en que deba constar la tasación efectuada
c)El régimen de inspección del cumplimiento de tales normas
Artículo octavo
Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de
tasación, en las condiciones que reglamentariamente se determinen
Artículo noveno
Reglamentariamente se establecerá el porcentaje mínimo que deben representar los
recursos propios de las entidades financieras a que se refiere el Artículo
segundo respecto de los capitales en riesgo por razona de préstamos y avales con
garantías hipotecarias
Artículo diez
Las hipotecas inscritas a favor de las entidades a que se refiere el Artículo
segundo solo podrán ser impugnadas al amparo del párrafo segundo del Artículo
ochocientos setenta y ocho del código de comercio, mediante acción ejercitada
por los síndicos de la quiebra, en la que se demuestre la existencia de fraude
en la constitución de gravamen, y quedando en todo caso a salvo el tercero que
no hubiera sido cómplice de aquel
Sección III
Operaciones Pasivas
Artículo once
Las entidades a que se refiere el Artículo segundo que dispongan de créditos
hipotecarios con los requisitos establecidos en la Sección anterior podrán
emitir cedulas y bonos hipotecarios que podrán ser nominativos, a la orden o al
portador, con amortización, periódica o no periódica, a corto o largo plazo, con
interés constante o variable, con o sin prima, en serie o singularmente, con
arreglo a lo que disponen los Artículos siguiente. La realización de estas
emisiones se ajustará a las normas administrativas sobre emisiones de títulos
valores de renta fija
Artículo doce
Las cedulas hipotecarias podrán ser emitidas por las entidades a que se refieren
los apartados a), c) y g) del Artículo segundo
El capital y los intereses de las cedulas estarán especialmente garantizados,
sin necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre todas las que en
cualquier tiempo consten inscritas a favor de la entidad emisora, sin perjuicio
de la responsabilidad patrimonial universal de la misma
Las emisiones de cedulas hipotecarias no estarán comprendidas en el numero diez
del Artículo veintiuno del código de comercio ni les será de aplicación el Capitulo VII de la Ley Sobre Régimen Jurídico De Las Sociedades Anónimas de
diecisiete de julio de mil novecientos cincuenta y uno
Artículo trece
Los bonos hipotecarios podrán ser emitidos por todas las entidades a que se
refiere el Artículo segundo
El capital y los intereses de los bonos estarán especialmente garantizados por
los créditos hipotecarios que se afecten en la escritura de emisión, lo que se
hará constar en el registro de la propiedad por nota al margen de las
respectivas inscripciones de las hipotecas afectadas
Será necesaria la constitución de un sindicato de tenedores de bonos, cuando
estos se emitan en serie, y la designación por la entidad emisora de un
comisario que concurra al otorgamiento de la escritura de emisión en nombre de
los futuros tenedores de bonos. Dicha persona, cuyo nombramiento deberá ser
ratificado por la asamblea de tenedores de bonos, será presidente del sindicato,
y, además de las facultades que le hayan sido conferidas en la escritura de
emisión o las que le atribuya la citada asamblea, tendrá la representación legal
del sindicato, podrá comprobar que por la entidad se mantiene el porcentaje a
que se refiere el Artículo diecisiete, uno, y ejercitar las acciones que
correspondan a aquel
Sin perjuicio de lo establecido en el párrafo tercero del Artículo doce de la
ley, el presidente, así como el sindicato en todo lo relativo a su composición,
facultades y competencias se regirán por las disposiciones del Capitulo VII de
la ley de sociedades anónimas, en cuanto que no se opongan a las contenidas en
la presente ley
Artículo catorce
Las cedulas y bonos hipotecarios incorporan el derecho de crédito de su tenedor
frente a la entidad emisora, garantizado en la forma que disponen los Artículos
doce y trece, y llevarán aparejada ejecución para reclamar del emisor el pago,
después de su vencimiento. Los tenedores de los referidos títulos tendrán el
carácter de acreedores singularmente privilegiados, con la preferencia que señala el numero tercero del Artículo mil novecientos veintitrés del código civil frente a cualesquiera otros acreedores, con relación a la totalidad de los
créditos hipotecarios inscritos a favor del emisor cuando se trate de cedulas y
con relación a los créditos hipotecarios afectados cuando se trate de bonos. Los
tenedores de los bonos de una emisión tendrán prelación sobre los tenedores de
las cedulas cuando concurran sobre un crédito afectado a dicha emisión
Artículo quince
Las entidades a que se refiere el Artículo segundo podrán hacer participar a
terceros en todo o en parte a uno o varios créditos hipotecarios de su cartera,
mediante la emisión de títulos valores denominados participaciones hipotecarias
no serán susceptibles de participación los créditos hipotecarios que sirvan de
garantía a la emisión de bonos hipotecarios
Dicha participación podrá realizarse al comienzo o a lo largo de la vida del
préstamo concedido. Pero el plazo de la participación no podrá ser superior al
que reste por transcurrir para el vencimiento del crédito hipotecario ni el
interés superior al establecido para este
El titular de la participación hipotecaria tendrá acción ejecutiva contra la
entidad emisora, siempre que el incumplimiento de sus obligaciones no sea
consecuencia de la falta de pago del deudor en cuyo préstamo participa dicha
persona. En este caso, el titular de la participación concurrirá, en igualdad de
derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecución que se siga contra el
mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participación en la
operación y sin perjuicio de que la entidad emisora perciba la posible
diferencia entre el interés pactado en el préstamo y el cedido en la
participación, cuando este fuera inferior. El titular de la participación podrá
compeler al acreedor hipotecario para que inste la ejecución
Si el acreedor hipotecario no instare la ejecución judicial dentro de los
sesenta días desde que fuera compelido a ello, el titular de la participación
podrá subrogarse en dicha ejecución, por la cuantía de su respectiva
participación. Las notificaciones pertinentes se harán fehacientemente
la parte de créditos cedida en participaciones hipotecarias no se computará
dentro de la cifra de capitales en riesgo
Artículo dieciséis
Las entidades no podrán emitir cedulas hipotecarias por importe superior al
noventa por ciento de los capitales no amortizados de los créditos hipotecarios
de su cartera, deducidos el importe de los afectados a bonos y participaciones
hipotecarias
Artículo diecisiete
Uno. Las entidades no podrán emitir bonos hipotecarios por importe superior al
noventa por ciento de los capitales no amortizados de los créditos afectados
Dos. El vencimiento medio de los bonos hipotecarios no podrá ser superior al de
los créditos afectados
Artículo dieciocho
Uno. El emisor estará obligado a mantener en todo momento los porcentajes a que
se refieren los dos Artículos anteriores
Dos. Si por razón de la amortización de los préstamos, el importe de las cedulas
y bonos emitidos excediera, respectivamente, de los limites señalados, las
entidades podrán optar por adquirir sus propios bonos, cedulas o participaciones
hipotecarias hasta restablecer la proporción o, en el caso de que se produzca la
cancelación de hipotecas afectadas a una emisión de bonos, sustituirlas por
otras que reúnan las condiciones exigidas, afectándose estas registralmente
mediante nota marginal que se practicará a la vista de la escritura publica
otorgada por el emisor y de la aceptación del sindicato de tenedores de dichos
bonos
Tres. Cancelada la hipoteca por haber satisfecho el préstamo el deudor
hipotecario o por cualquier otra causa legal, quedará extinguida la nota de
afección a que se refiere el Artículo trece y se procedera de oficio a su
cancelación
Sección IV
Régimen Fiscal, Financiero Y De Control Administrativo
Artículo diecinueve
Uno. Las adquisiciones de títulos hipotecarios a que se refiere el Artículo once
anterior, realizadas durante el periodo administrativo necesario para conseguir
respecto de los mismos las condiciones de cotización calificada, se considerarán
inversiones, a los efectos de las deducciones previstas en el apartado cuatro, f), segundo, del Artículo veintinueve de la ley cuarenta y cuatro mil novecientos setenta y ocho, de ocho de septiembre
Asimismo, su suscripción durante el indicado plazo tendrá el carácter de
inversión a los efectos previstos en el Artículo veintiséis, uno, párrafo
primero, de la ley sesenta y uno mil novecientos setenta y ocho, de veintisiete
de diciembre
Para las adquisiciones o suscripciones de los anteriores títulos, según proceda,
realizadas con posterioridad a dicho plazo, se aplicarán los citados Artículos
veintinueve y veintiséis en sus propios términos
Dos. La emisión, transmisión y cancelación de los títulos hipotecarios regulados
en esta ley, así como su reembolso, gozarán de la exención establecida en la ley
del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
Artículo veinte
Los títulos hipotecarios regulados en esta ley serán admitidos como inversiones
de las reservas obligatorias de las sociedades y empresas mercantiles,
equiparándose a estos efectos a los valores cotizados en bolsa
en particular, serán admitidas para los siguientes fines: a)inversiones de las
reservas técnicas de las entidades de seguros y de capitalización y de ahorro. b) inversión de los recursos de las sociedades y fondos de inversión mobiliaria. C) inversión en fondos de reserva de las entidades de la seguridad social
Artículo veintiuno
Sin perjuicio de las atribuciones del Banco de España y de las competencias de
otros órganos de la administración en sus respectivas materias, corresponderá al
Ministerio de Economía Y Comercio el control e inspección de la aplicación de
las normas de esta ley, especialmente en lo que se refiere a la constitución y
funcionamiento de las sociedades de crédito hipotecario y condiciones de la
garantía de los créditos, el cumplimiento de las normas de tasación, los
requisitos exigibles para las emisiones de cedulas, bonos y participaciones, y
las proporciones establecidas entre las partidas de activo y pasivo, así como
los aspectos referentes al funcionamiento del mercado secundario
Las infracciones de las normas de la presente ley y la imposición de sanciones
por su incumplimiento se regularán por el real decreto dictado a propuesta del
Ministerio de Economía Y Comercio, conforme a los siguientes criterios:
a) Serán órganos competentes para la imposición de sanciones el director general
de política financiera, el ministro de economía y comercio y el consejo de
ministros. Cuando tales sanciones sean pecuniarias, el primero podrá imponer
multas de hasta diez millones de pesetas; el segundo, de hasta veinticinco
millones de pesetas, y el ultimo, por cuantías superiores hasta cincuenta
millones de pesetas o el doble del beneficio ilícito obtenido. Solo el consejo
de ministros podrá sancionar con la exclusión del mercado hipotecario
b) Serán objeto de tipificación las infracciones de las normas de esta ley y, en
especial, de las materias a que se refiere el inciso final del primer párrafo de
este Artículo
c)Las sanciones podrán ser pecuniarias o no pecuniarias: estas ultimas
consistirán en la suspensión de actividad por tiempo determinado dentro del
mercado hipotecario o en la exclusión del mismo, con disolución y liquidación
forzosa, si se tratase de sociedades de crédito hipotecario. Podrán
simultanearse, en los casos en que reglamentariamente así se prevea, sanciones
pecuniarias y no pecuniarias, cuando se trate de infracciones de especial
gravedad o gran trascendencia social, en los supuestos de reincidencia o
reiteración. En su caso, las sanciones que puedan imponerse a personas físicas
serán compatibles con las penas infligidas por los mismos hechos por sentencia
criminal; asimismo, las sanciones no pecuniarias no impedirán la imposición de
otras que pudieran corresponder por aplicación de la legislación bancaria u
otra especial
d)El procedimiento sancionador será el del capitulo ii del Título cuarto de la
ley de procedimiento administrativo. Salvo que sea manifiestamente infundada o
de mala fe, la denuncia obligará a acordar la instrucción de información
reservada
Sección V
Mercado Secundario
Artículo veintidós
Los Títulos hipotecarios serán transmisibles por cualesquiera de los medios
admitidos en derecho y sin necesidad de intervención de fedatario público ni
notificación al deudor. Cuando serán nominativos podrán transmitirse por
declaración escrita en el mismo Título. En caso de que los Títulos sean al
portador, se presumirá que el propietario de los mismos es el ultimo perceptor
de intereses
Artículo veintitrés
Las juntas sindicales de las bolsas oficiales de comercio procederán de
inmediato a admitir provisionalmente a cotización oficial los títulos
hipotecarios que hayan sido emitidos conforme a la presente ley. La entidad
emisora de estos títulos deberá completar la documentación y requisitos
necesarios para la admisión definitiva en el plazo de un año
Artículo veinticuatro
Uno. El emisor tendrá la facultad de negociar sus propios títulos hipotecarios,
comprarlos, venderlos y pignorarlos, dentro de los limites que
reglamentariamente se establezcan
Dos. Las comisiones aplicadas a estas operaciones y servicios serán las
establecidas en las normas sobre tarifas bancarias
Tres. no se podrán conceder préstamos hipotecarios a las personas titulares del
capital de la entidad o a sus directivos, en los términos que reglamentariamente
se determinen
Artículo veinticinco
Uno. todas las entidades que emitan títulos hipotecarios al amparo de esta ley
podrán participar en fondos de regulación del mercado de títulos hipotecarios,
mediante la suscripción de participaciones de estos, por un importe igual al
tanto por ciento de cada emisión que realicen
Dos. Estos fondos tendrán como finalidad regular el mercado secundario de
títulos hipotecarios mediante la compra y venta de los mismos, con el fin de
asegurar un grado suficiente de liquidez
Tres. reglamentariamente se establecerán las funciones que deban realizar estos
fondos, las inversiones en que puedan emplear sus recursos y los criterios para
el desempeño de su función de regulación del mercado, teniendo en cuenta los
tipos de interés de este y las directrices de política económica
Cuatro. El Banco hipotecario de España promoverá la constitución de una sociedad
gestora con un fondo de regulación de carácter público, cuya finalidad
prioritaria será la de fomentar la financiación de la construcción y adquisición
de viviendas. Por vía reglamentaria se determinará la forma en que deba regirse
dicho fondo, atendiendo a las directrices de política monetaria
Cinco. Este fondo gozará de los mismos beneficios fiscales de que disfruten los
fondos de inversión mobiliaria, sin que, en ningún caso, los beneficios que
pueda obtener se imputen a sus participes mientras no se distribuyan los mismos
Seis. y para la financiación de sus necesidades, el fondo contará con los
porcentajes de participación sobre las emisiones que intervienen en el mercado y
con la posibilidad de acceso a la refinanciación en el Banco de España en las
condiciones que se desarrollarán reglamentariamente

Disposición Adicional Primera
En todo lo no previsto en esta ley y en cuanto a los requisitos para la
constitución, modificación y extinción de las hipotecas, se aplicarán en todo
caso el código civil y la legislación hipotecaria
Disposición Adicional Segunda
En el plazo de seis meses el gobierno, a propuesta de los Ministerios de
Justicia Y Economía Y Comercio, en sus respectivas esferas, dictara normas
complementarias para el adecuado funcionamiento del mercado hipotecario y en
particular las de ejecución de las cedulas y bonos, las de cancelación registral
sobre la base de los principios que informan esta ley, así como las de revisión
y fijación del limite a los aranceles de notarios, registradores y agentes
mediadores para las operaciones reguladas por la misma
Disposición Adicional Tercera
El gobierno regulará por decreto la figura del seguro de crédito con la
finalidad de garantizar y dar seguridad a las operaciones sobre préstamos
hipotecarios

por tanto,
mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan
guardar esta ley
Palacio Real, de Madrid, a veinticinco de marzo de mil novecientos ochenta y uno.
Juan Carlos Rey de españa
El Presidente del Gobierno, Leopoldo Calvo-Sotelo y Bustelo