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Ley sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de uso turístico y normas tribut

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Título: LEY 42/1998, de 15 de diciembre, sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de uso turístico y normas tributarias.
Nº de Disposición: 42/1998
Fecha Disposición: 15/12/1998
Órgano Emisor: JEFATURA DEL ESTADO
Número BOE:  300/1998
Fecha Publicación: 16/12/1998 
           


JUAN CARLOSIREY DE ESPAñA
A todos los que la presente vieren y entendieren, Sabed: Que las Cortes
Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente Ley.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
I
Con el término impropio de”;multipropiedad”; se vienen denominando todas
aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un
alojamiento durante un período determinado cada año. El interés en realizar una
adquisición de esta naturaleza suele estar justificado en la utilización
vacacional del inmueble: por un lado, el adquirente dispone de un lugar estable
y seguro para sus vacaciones anuales; por otro, lo hace sin tener que adquirir,
y pagar, la entera propiedad del inmueble, con lo que reduce considerablemente
la inversión, ajustándola a sus posibilidades reales de disfrute.

Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una división temporal del
derecho a disfrutar del bien. A pesar de que el 6 de julio de 1960 se inscribió
en el Registro de la Propiedad Industrial una patente de invención de unas
llamadas “pólizas de verano”, que atribuían a sus titulares el derecho a
disfrutar de un alojamiento vacacional por “períodos fijos o variables”, este
sistema de explotación turística de inmuebles era desconocido en España hasta
tiempo relativamente reciente; sí pueden encontrarse en cambio fórmulas
similares de explotación en otros ámbitos, como son, por ejemplo, el régimen
jurídico de dulas, tradicional en Canarias, que consiste en dividir
temporalmente la explotación del agua entre sus titulares, o las comunidades
pro-diviso con la concurrencia de los derechos dominicales de invernadero,
agostadero, pastos y de labor (cada dos, tres o seis años), propios de
Extremadura, así como, en nuestro derecho histórico, la dula de aprovechamientos
de pastos y la división temporal del uso y disfrute de una finca por razón de
diversos cultivos.

Sea como fuere, desde que esta figura se empezó a aplicar, ha tenido un amplio
desarrollo, hasta hacer de España el segundo país del mundo en número de
complejos explotados de esta forma.

Muy poco después de la introducción de la figura, se convirtió en un lugar común
la idea de que la legislación existente era insuficiente para dotar a la misma
de un marco legislativo adecuado. Esta idea resultaba cuando menos apresurada.
El problema no era tanto de configuración jurídica como de garantizar el
efectivo disfrute de cada derecho.

Por otro lado, para la Unión Europea ha sido, hace ya tiempo, motivo de
preocupación la gran cantidad de abusos que se han dado en este sector: desde la
“propuesta de Resolución sobre la necesidad de colmar la laguna jurídica
existente en materia de multipropiedad”, que fue presentada al Parlamento
Europeo el 17 de octubre de 1986, hasta la Directiva 94/47/CE, del Parlamento
Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, “relativa a la protección de
los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de
adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo
compartido. Hitos importantes en ese camino fueron las Resoluciones del
Parlamento Europeo de 13 de octubre de 1988 y de 11 de junio de 1991. También
cabe citar la Resolución de 14 de septiembre de 1989, que se enmarca en el campo
de las adquisiciones inmobiliarias transfronterizas.

Al final, la propia Unión Europea llegó al convencimiento de que el problema no
estaba tanto en una teórica insuficiencia legislativa como en el hecho de
tratarse de un sector donde el consumidor está especialmente desprotegido, de
modo que lo procedente era la elaboración de una Directiva que estableciera una
normativa de carácter excepcional y que limitara, en este ámbito, la autonomía
de la voluntad hasta donde fuera aconsejable.

Las medidas concretas adoptadas por la Directiva son las siguientes:

Estableció, en favor del adquirente, un derecho de desistimiento unilateral
durante los diez días siguientes a la celebración del contrato. La Directiva, en
su traducción al español, lo llama “derecho de resolución”, y añade la
caracterización “ad nutum” para indicar que el mismo se ejerce sin necesidad de
alegar ningún motivo o razón. Sin embargo, precisamente porque no es necesario
alegar ningún motivo, y no lo es porque no es necesario que exista, al ser una
facultad que se concede al adquirente por el mero hecho de serlo y que puede
ejercitar libremente sin necesidad de que concurra ninguna condición ulterior,
parece más ajustado denominarlo facultad de “desistimiento”, que es expresión
que acentúa ese carácter unilateral e incondicionado.

Además de esta facultad de desistimiento, la Directiva impone al vendedor una
obligación de información, que se desglosa en los siguientes aspectos: en primer
lugar, el vendedor debe disponer, a favor de cualquiera que lo solicite, de un
documento informativo, en el que se recojan determinados extremos; en segundo
lugar, el contrato debe contener ciertas menciones, que tienen por objeto, en
definitiva, informar al adquirente de aspectos esenciales de lo que está
adquiriendo. Para hacer plenamente eficaz este deber de información, se
establece que, en el caso de que el contrato no contuviera alguna de las
menciones exigidas, el adquirente tendrá el derecho a resolver unilateralmente
el contrato en el plazo de tres meses, a contar desde su celebración. Esta
facultad conserva en el texto la denominación de “facultad de resolución”,
porque tiene una naturaleza distinta a la del desistimiento, en cuanto es
necesario que exista una previa condición, como es el incumplimiento, por parte
del vendedor, del deber de información que le incumbe.

Como disposición complementaria de las facultades de desistimiento y de
resolución, la Directiva establece que, para el caso de que la adquisición se
haya financiado con un préstamo del vendedor o de un tercero, previo acuerdo
celebrado entre el tercero y el vendedor, el ejercicio de la facultad de
desistimiento o de resolución implicará, igualmente, la resolución del préstamo.

Por último, la Directiva se ocupa de otros aspectos, como son el de la lengua en
que debe ir redactado el contrato que firma el adquirente o la sujeción a
determinados fueros.

La figura suscitaba dos cuestiones jurídicas: una de orden terminológico y otra
de política legislativa.

El término “multipropiedad” tenía la gran ventaja de haber calado en la opinión
pública, hasta el punto de ser, con mucho, la forma más habitual de denominar
entre nosotros a la institución, con independencia de que se hubiera constituido
como una forma de propiedad o como una forma de derecho personal. Pero es
precisamente ese carácter globalizador con el que normalmente se utiliza, por un
lado, y el hecho de hacer referencia a una forma concreta de propiedad, por otro, lo que lo hacen un término inadecuado por equívoco.

Otra opción era utilizar la fórmula empleada en la Directiva: “tiempo
compartido”. Sin embargo, esta forma de denominar a la institución resulta
también poco satisfactoria. En principio, parece un término más genérico que el
de “multipropiedad”, pero hay que tener en cuenta que “tiempo compartido” no es
más que la traducción al español de la forma inglesa “time-sharing”. La
expresión “tiempo compartido”, aunque no parece presentar serios inconvenientes
para denominar con ella la forma societaria del derecho francés, no es adecuada
para incluir cualesquiera otras fórmulas, tanto si son de derecho personal (el
multi-arriendo griego) o de derecho real (el derecho de habitación periódica
portugués). Además, tiene el inconveniente de que parece dar a entender que,
entre los titulares de estos derechos, lo que se comparte es el tiempo, cuando
es precisamente lo contrario, puesto que los titulares lo son respecto de
períodos de tiempo diferentes y excluyentes. Por ello, resulta preferible la
expresión “derecho de aprovechamiento por turno”, en primer lugar, porque es
menos comprometida, en el sentido de ser una expresión más genérica y más
descriptiva, y, en segundo lugar, porque se ajusta perfectamente a la regulación
que del mismo se hace. Nada obsta, sin embargo, a que se mantenga la utilización
de esta denominación, o de cualquier otra, en particular a efectos promocionales, siempre que no contenga la palabra propiedad, o no pueda ser equívoca en cuanto
al contenido del derecho a que se hace referencia.

La cuestión clave de política legislativa consistía en determinar si debían
regularse varias fórmulas institucionales o si se debía limitar su regulación a
una sola, dejando fuera de la ley a las demás. Se ha optado por una vía
intermedia, consistente en la detallada regulación de un nuevo derecho real de
aprovechamiento por turno, permitiendo sin embargo la configuración del derecho
como una variante del arrendamiento de temporada, al que resultarán aplicables
el conjunto de disposiciones de la Ley en cuanto no contradigan su naturaleza
jurídica.

La Ley, por otra parte, no se limita a la transposición estricta de la Directiva, sino que procura dotar a la institución de una regulación completa. Así
determina la posibilidad de constituir un derecho de naturaleza real, por el que
se adquiere la facultad de disfrutar de un inmueble durante un período
determinado del año; regula cómo se constituye sobre un inmueble el régimen
jurídico del aprovechamiento por turno y dispone cómo han de ejercitarse en
España los derechos de desistimiento y resolución que establece la Directiva
Europea.

No es la primera vez que un texto comunitario es origen de una regulación
interna más amplia de la exigida por aquél y, más aún, tratándose de Directivas
que establecen unas garantías mínimas de protección.

Todas estas cuestiones pueden encuadrarse dentro del Derecho privado civil y
mercantil del Estado y, por tanto, la Ley se dicta al amparo de lo establecido
en el artículo 149.1.6. a ,8. a y 14. a de la Constitución.

Lógicamente, ello se entiende sin perjuicio de las competencias que la propia
Constitución reconoce en cuanto a la conservación, modificación o desarrollo de
los derechos civiles de las Comunidades Autónomas.

Además, la Ley contiene una expresa mención de la empresa de servicios, esencial
para la vida del régimen y para el adecuado disfrute del derecho adquirido. Sin
empresa de servicios, o si ésta funciona incorrectamente, el derecho no podrá
ser ejercitado en la práctica y de poco le servirá al adquirente que el
contenido jurídico del mismo esté en otros aspectos perfectamente determinado.

II
El texto está dividido en dos Títulos (normas civiles y mercantiles y normas
tributarias) y desarrollado en veinte artículos, tres disposiciones adicionales,
tres disposiciones transitorias y una disposición final. El Título I se divide
en tres capítulos (disposiciones generales, régimen jurídico e incumplimiento de
los servicios); el capítulo II, a su vez, está dividido en dos secciones (
constitución y condiciones de promoción y transmisión).

El capítulo I está dedicado a las disposiciones generales. Al definir el ámbito
de aplicación, la Ley utiliza la expresión “alojamientos” para denominar los
elementos sujetos al régimen. Tal expresión incluye tan sólo los elementos que
sean susceptibles de ser utilizados como alojamiento. Por eso, luego se excluyen
de la constitución los locales, entendiendo por tales todos los elementos que no
pueden tener tal destino y por eso se exige, antes de la constitución del
régimen, la obtención de las correspondientes cédulas de habitabilidad,
requisito que sólo tiene sentido para elementos destinados a alojamiento.

Además, se establece que el régimen sólo podrá recaer sobre un edificio,
conjunto inmobiliario o sector de éstos arquitectónicamente diferenciado para
evitar que en una edificación o grupo de edificaciones el propietario de tan
sólo alguno o algunos alojamientos, físicamente dispersos, constituya un régimen
de derechos de aprovechamiento por turno sobre los mismos. No se impide la
extinción parcial del régimen siempre que se respete esa identidad física y los
derechos preexistentes. Se permite, no obstante, la explotación mixta de un
inmueble siempre que el tipo de explotación que tenga que convivir con un
régimen de derechos de aprovechamiento por turno sea otro tipo de explotación
turística, pues, en este caso, las dos actividades, a efectos materiales de
convivencia, son tan próximas que ningún perjuicio grave para los clientes y los
titulares de los derechos puede derivarse de ello.

El ámbito de aplicación restrictivo ha aconsejado establecer una norma para
determinar el régimen de los derechos de aprovechamiento por turno o similares a
éstos que se constituyan sin ajustarse a la Ley, pues aunque es evidente que se
trataría de supuestos de fraude de ley y deberán, en consecuencia, someterse a
la solución del artículo 6.4 del Código Civil, ésta no parece por sí sola norma
suficiente para evitar que, de hecho, el fraude de ley se produzca en la
práctica.

No obstante, como ha quedado dicho, se incluyen a todos los efectos en el ámbito
de la Ley los arrendamientos de temporada que tengan por objeto más de tres de
ellas y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas
las temporadas contratadas.

Se establece una duración mínima (tres años) y máxima (cincuenta años) del
régimen. Dentro de estos límites caben todas las opciones de lo que puede ser un
tiempo razonable para agotar las posibilidades reales de disfrute del adquirente. Esta limitación de la duración del régimen es, además, la que permite que el
propietario que lo ha constituido siga, durante la vida de éste, vinculado al
inmueble. Esta vinculación es deseable a partir del momento en que se considera
que lo que ofrece el propietario no es sólo una titularidad inmobiliaria, sino
también un servicio durante la existencia del derecho, que es lo que explica la
naturaleza necesariamente compleja de la relación entre el titular de un derecho
de aprovechamiento por turno y el propietario del inmueble.

Así pues, el propietario debe garantizar que los titulares de los derechos
reciban los debidos servicios implícitos en su titularidad. Esta garantía mínima
exigible existe desde el momento en que el propietario sigue vinculado al
inmueble, lo cual sólo puede ser así porque los derechos por él enajenados no
son plenos, sino limitados.

Y la limitación, en este caso, sólo puede afectar a la duración del régimen.

III
La formalización del régimen en escritura pública se establece como constitutiva, y se impone como obligatoria su inscripción en el Registro de la Propiedad, con
el fin de evitar que se puedan iniciar las transmisiones de derechos de
aprovechamiento por turno antes de que tanto el fedatario autorizante como el
registrador controlen la legalidad del régimen y se haga público.

Así, los adquirentes, antes o después de su adquisición, podrán acudir al
Registro para recabar la información esencial sobre el régimen al que se
encuentra sometida su adquisición, con plena garantía de su adecuación a la
legalidad.

Al otorgamiento de la escritura reguladora ha de concurrir la empresa que ha de
prestar los servicios propios del contenido esencial del derecho de
aprovechamiento por turno, salvo que el propietario o promotor manifieste
expresamente que asume directamente su prestación.

En la sección dedicada a las “condiciones de promoción y transmisión” se
transponen la mayoría de las normas de la Directiva de 1994. Aparte de su
naturaleza restrictiva del principio de autonomía de la voluntad, en la
transposición no hay problemas especiales, salvo por lo que se refiere al caso
de que el contrato se celebre directamente ante notario. La intervención del
fedatario público sería suficiente para considerar innecesario conceder al
adquirente la facultad de desistimiento, pues su presencia impide el que la otra
parte haga valer su preponderancia, pero, puesto que la Directiva no establece
ninguna excepción en favor de estos contratos intervenidos, ha sido necesario
conservar esa facultad de desistimiento, si bien exigiendo que el mismo se haga
por acta notarial, como documento público equivalente a la escritura en la que
se ha formalizado el contrato sobre un derecho de aprovechamiento por turno.

La facultad resolutoria que, salvo pacto en contrario, se reconoce al
transmitente en el contrato de adquisición de un derecho de aprovechamiento por
turno (artículo 13) está justificada por la singular naturaleza de tal derecho,
donde el valor del mismo depende tanto de los servicios como de su contenido, de
forma que es perfectamente lógico que el impago de aquéllos pueda implicar la
resolución del derecho. Se permite, asimismo, pactar una cláusula penal que
compense al propietario o promotor que opta por resolver el contrato cuando el
adquirente deje de pagar las cuotas debidas al prestador de servicios.

IV
La Ley, de ámbito estrictamente civil, no impone sanciones administrativas para
el caso de incumplimiento de sus normas. Pero es obvio que ello no impide que
tales incumplimientos, cuando la actividad sea calificada como turística por las
Comunidades Autónomas o mediante el desarrollo de la normativa autonómica en
materia de protección a los consumidores y usuarios, puedan ser consideradas por
la legislación de aquéllas como infracciones administrativas sancionables, sin
perjuicio de los derechos que la Ley reconoce a los titulares de los derechos de
aprovechamiento por turno. No obstante, la Ley intenta que, a través de la
exigencia de unos requisitos previos muy rigurosos, cuyo cumplimiento es
indispensable para constituir el régimen y cuyo control se atribuye a notarios y
registradores, los incumplimientos sean aislados o, al menos, poco frecuentes,
haciendo mínima la necesidad de la intervención administrativa.

V
El Título II contiene una serie de normas tributarias aplicables a los derechos
contemplados en la presente Ley y que tienen por finalidad no discriminar en el
plano fiscal a los titulares de los derechos reales de aprovechamiento por turno
en relación con los titulares de otras posibles fórmulas de utilización de
inmuebles a tiempo parcial.

En efecto, de no introducirse esta regulación, los citados derechos reales
seguirían el régimen previsto en las diferentes leyes de los tributos para los
derechos de esta naturaleza y, como consecuencia de su carácter de derechos
reales de disfrute sobre bienes inmuebles, darían lugar, en algunos supuestos, a
la aplicación de tipos impositivos superiores a los previstos para la
transmisión o adquisición de derechos de carácter personal.

De acuerdo con lo anterior, y teniendo presente el carácter particular de las
normas contempladas en este Título, que no constituyen, en puridad, un régimen
tributario específico, sino que contienen, únicamente, ciertas especialidades
que no impiden la aplicación, en lo no previsto expresamente, de la normativa
tributaria general y de las disposiciones propias del Impuesto sobre el
Patrimonio, del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, a los que se hace
referencia en el citado Título.

En el Impuesto sobre el Patrimonio, cualquiera que sea la naturaleza del derecho
en cuestión, se unifica el criterio para su valoración, a efectos de su
integración en la base imponible de este impuesto, determinando la valoración
por el precio de la adquisición.

En el Impuesto sobre el Valor Añadido, se generaliza la aplicación del tipo
reducido al 7 por 100 a las prestaciones de servicios consistentes en la cesión
de los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles como en otras
formas de utilización de los bienes inmuebles por período determinado o
determinable del año, con prestación de alguno de los servicios complementarios
propios de la industria hotelera.

Finalmente, en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados se establece la aplicación del tipo de gravamen del 4 por
100, propio de la transmisión de derechos de carácter personal.

En definitiva, pues, el régimen tributario contemplado en la presente Ley
asimila el tratamiento en los supuestos contemplados en la misma de los derechos
reales de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y otros de derechos de
naturaleza personal distintos de los anteriores, con la finalidad ya señalada de
no discriminar negativamente a los primeros.

Esta finalidad responde plenamente al objeto de la presente Ley, así como de la
Directiva 94/47/CE, en cuanto que incentiva sustancialmente la adquisición de
los derechos contemplados.

VI
La disposición adicional segunda está justificada por la propia Directiva, que
en su artículo 9 exige a los Estados miembros adoptar las medidas necesarias
para que, en cualquier caso, el adquirente no quede privado de la protección que
le concede la misma. La disposición pretende precisamente eso, en cuanto se
trate de derechos de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles situados
en España, soslayando la posibilidad de que el contrato se someta a la
jurisdicción pactada por las partes. En definitiva, se trata de evitar los
posibles fraudes de ley, los llamados “fraudes de ley internacionales”, que se
pueden dar amparándose en la existencia, dentro de un espacio común, de Estados
donde la Directiva comunitaria no haya sido traspuesta por no haberse sentido la
necesidad de hacerlo, al no comercializarse en sus territorios esta clase de
derechos. Este mismo camino es el que está tratando de tomar la Unión Europea en
lo que se refiere a directivas comunitarias de protección a los consumidores,
para evitar precisamente que su falta de trasposición en algunos Estados sirva
de medio para soslayar la aplicación de las normas dictadas por los otros para
la integración en sus respectivos ordenamientos. Y así, en esta dirección apunta
la iniciativa comunitaria relativa a las acciones de cesación en materia de
protección de los intereses de los consumidores. La disposición está además
apoyada, a mayor abundamiento, en los artículos 16 de los Convenios de Bruselas
de 27 de septiembre de 1968 y de Lugano de 16 de septiembre de 1988, y en los
artículos 3 y 4 del Convenio de Roma, sobre la Ley aplicable a las obligaciones
contractuales, de 19 de junio de 1980.

VII

En cuanto al régimen transitorio, trata de que la Ley sea aplicable, en cuanto
a los regímenes existentes, a la promoción y transmisión de derechos que
contienen la facultad de disfrutar de un alojamiento por un tiempo al año,
estableciendo, además, para estos regímenes, en todo caso, la obligación de
adaptarse en el plazo de dos años, a contar desde la entrada en vigor de la Ley.
Naturalmente, la adaptación que exige la disposición transitoria segunda no
pretende la transformación de los regímenes preexistentes, sino tan sólo que se
dé publicidad a éstosyasuforma de explotación, con pleno respeto de los derechos
ya adquiridos. Por eso, la disposición exige solamente los requisitos del
artículo 5 y no el cumplimiento de todas las obligaciones que la Ley impone al
que se proponga constituir un régimen de derechos de aprovechamiento por turno,
una vez que haya entrado en vigor y, aun aquéllos, sólo en la medida en que sean
compatibles con la propia naturaleza del régimen preexistente.

TÍTULO I
Normas civiles y mercantiles
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1. Ámbito objetivo.

1. Es objeto de esta Ley la regulación de la constitución, ejercicio,
transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter
exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible
de utilización independiente por tener salida propia a la vía
públicaoaunelemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté
dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a
la prestación de los servicios complementarios. La facultad de disfrute no
comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de
aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o de
conformidad con lo dispuesto en el apartado 6 de este artículo.

2. El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio,
conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos
los alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepción de
los locales, deben estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que el
conjunto tenga, al menos, diez alojamientos. Se permite, no obstante, que un
mismo conjunto inmobiliario esté sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de
aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotación turística, siempre que
los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos
y para períodos determinados.

3. El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días
seguidos. En todo caso, dentro de un régimen, los turnos han de tener todos la
misma duración. Deberá, además, quedar reservado para reparaciones, limpieza u
otros fines comunes un período de tiempo que no podrá ser inferior a siete días
por cada uno de los alojamientos sujetos al régimen.

4. El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso
vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad,
ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.

A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del derecho de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, podrá utilizarse cualquier otra
denominación, siempre que no induzca a confusión a los consumidores finales y
del mismo se desprenda con claridad la naturaleza, características y condiciones
jurídicas y económicas de la facultad de disfrute.

Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en
conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble, según esté
previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo. La reunión
de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en
una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá
durante toda la vida del régimen.

El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del
régimen y de las facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento
por turno, podrá libremente disponer de su derecho de propiedad con arreglo a
las normas del Derecho privado.

5. Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a
cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la
transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno.

6. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años,
y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las
temporadas contratadas, quedarán sujetos a lo dispuesto en la presente Ley, sin
perjuicio de lo prevenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tales contratos
deberán referirse necesariamente a una temporada anual determinada que se
corresponda con un período determinado o determinable de esa temporada y a un
alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genéricas, siempre
que esté especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va a
disfrutar del derecho.

7. El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro
derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la
utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable
al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser
devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones
satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos.

Artículo 2. Límites y consecuencias del incumplimiento.

1. Son nulas las cláusulas mediante las cuales el adquirente renuncie
anticipadamente a los derechos que le atribuye la presente Ley. Asimismo, serán
nulas las cláusulas que exoneren al propietario o promotor, o a cualquier
persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o
comercialización de los derechos de aprovechamiento por turno, de las
responsabilidades que le son propias conforme a lo establecido por aquélla.

2. Son nulas las estipulaciones de sumisión a arbitraje, salvo si estas últimas
se conciertan una vez que haya surgido la cuestión discutida o son de
sometimiento al sistema arbitral de consumooaunTribunal arbitral especializado
que pudiera constituirse, siempre que en su composición participen, en régimen
de igualdad, las organizaciones de consumidores.

Artículo 3. Duración.

1. La duración del régimen será de tres a cincuenta años, a contar desde la
fecha de inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la
terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble
en construcción.

2. Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración, los titulares no
tendrán derecho a compensación alguna.

CAPÍTULO II
Régimen jurídico
SECCIÓN 1ª. C ONSTITUCIÓN

Artículo 4. Constitución del régimen.

1. El régimen de aprovechamiento por turno deberá ser constituido por el
propietario registral del inmueble.

Para poder hacerlo, deberá previamente:

a) Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la Propiedad. En el
caso de que la obra esté iniciada, deberá haber inscrito la declaración de obra
nueva en construcción.

b) Haber obtenido de las autoridades competentes las licencias necesarias para
ejercer la actividad turística, las de apertura, las necesarias para la primera
ocupación de los alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios que sean
necesarias para el destino y la correspondiente cédula de habitabilidad. En el
caso de que la obra esté tan sólo iniciada, bastará haber obtenido la licencia
de obra y la necesaria para la actividad turística.

Esta última, tanto si la obra está terminada como si tan sólo iniciada,
solamente será exigible en aquellas Comunidades Autónomas donde la
comercialización de derechos que impliquen la facultad de disfrute de un
alojamiento durante un período de tiempo al año tenga, con arreglo a su
legislación, la calificación de actividad turística sometida a licencia.

c) Haber celebrado, de conformidad con lo establecido en la presente Ley, el
contrato con una empresa de servicios que reúna, en aquellas Comunidades
Autónomas donde se establezcan, los requisitos que se exijan a éstas, salvo que
el propietario, cumpliendo los mismos requisitos, haya decidido asumirlos
directamente él.

Las empresas de servicios no podrán estar domiciliadas en paraísos fiscales y
tendrán que tener, al menos, una sucursal domiciliada en España.

d) Haber concertado los seguros a los que se refiere el artículo 7.

2. El propietario que constituya el régimen sobre un inmueble en construcción
deberá, además, contratar a favor de los futuros adquirentes de derechos de
aprovechamiento por turno un aval bancario con alguna de las entidades
registradas en el Banco de España, o un seguro de caución con entidad autorizada
que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la
adquisición del derecho, actualizadas con arreglo al índice anual de precios al
consumo, si la obra no ha sido finalizada en la fecha fijada o no se ha
incorporado el mobiliario descrito en la escritura reguladora cuando el
adquirente del derecho opte por la resolución del contrato en los términos
previstos en el artículo 10 de la presente Ley. Las cantidades así recibidas
serán independientes de las que deba satisfacer el propietario o promotor en
concepto de indemnización de daños y perjuicios, consecuencia del incumplimiento
de sus obligaciones.

Las garantías de las cantidades entregadas a cuenta se regirán, en todo aquello
que les sea aplicable, por la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de
cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y sus normas de
desarrollo.

Mientras no esté inscrita el acta notarial donde conste la finalización de la
obra, en ningún caso podrá quedar liberado el aval constituido, ni extinguirse
el contrato de seguro.

3. El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble se constituirá
mediante su formalización en escritura pública, y se inscribirá en el Registro
de la Propiedad. Al otorgamiento de la escritura deberá concurrir la empresa que
haya asumido la administración y prestación de los servicios, salvo
manifestación expresa del propietario de que son por él asumidos directamente.

A los contratos por virtud de los cuales se constituyan o transmitan derechos de
aprovechamiento por turno antes de estar válidamente constituido el régimen, se
les aplicara lo dispuesto en el artículo 1.7 de esta Ley.

4. Los notarios no autorizarán una escritura reguladora de un régimen de
aprovechamiento por turno y los registradores no lo inscribirán mientras no se
les acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en los apartados 1 y
2 de este artículo.

Artículo 5. Escritura reguladora.

1. La escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento por turno
deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

1ª La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de
aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella existan, con
reseña de los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de los
aprovechamientos. Si la construcción está únicamente comenzada, se indicará la
fecha límite para la terminación de la misma.

2ª La descripción de cada uno de los alojamientos que integren cada
edificación, a los que se dará una numeración correlativa con referencia a la
finca. Si el inmueble se ha de destinar a explotación turística al tiempo que se
constituye sobre él un régimen de aprovechamiento por turno, se determinará
cuáles de los alojamientos son susceptibles de ser gravados con derechos de
aprovechamiento por turno y para qué períodos al año.

3ª En cada alojamiento destinado a aprovechamiento por turno se expresará el
número de éstos, su duración, indicando el día y hora inicial y final, la cuota
que corresponda a cada turno con relación al alojamiento, si está previamente
constituida la división horizontal, o con relación al total del inmueble, si no
lo está, el mobiliario que tenga destinado, así como su valor, y los días del
año no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese
alojamiento, a reparaciones y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará
también un número correlativo respecto a cada alojamiento.

4ª Referencia a los servicios que se han de prestar y que son inherentes a los
derechos de aprovechamiento por turno, expresando que éstos se asumen
directamente por el propietario o por una empresa de servicios.

5ª En su caso, los estatutos a los que se somete el régimen de aprovechamiento
por turno. De los mismos no podrá resultar para los titulares de los derechos
ninguna obligación o limitación contraria a lo establecido en la presente Ley.

6ª La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del
inmueble. Se acompañará igualmente el plano de distribución de los distintos
alojamientos en la respectiva planta.

7ª La retribución de los servicios y, en su caso, los gastos de comunidad.

8ª Duración del régimen.

2. Además deberán incorporarse a la escritura, originales o por testimonio, el
contrato celebrado con la empresa de servicios y los contratos de seguro a que
se refiere el artículo 7. Deberá acompañarse una copia autenticada de éstos para
su archivo en el Registro.

En el caso de que el inmueble se encuentre en construcción, deberá incorporarse
documento acreditativo de haberse constituido el aval o el seguro de caución a
los que se refiere el artículo 4.2.

La persona o personas físicas que otorguen la escritura serán responsables de la
realidad de los contratos incorporados.

3. En el caso de que el régimen se haya constituido sobre un inmueble en
construcción, la terminación de la obra deberá hacerse constar en el Registro de
la Propiedad en el plazo de tres meses, a contar desde su conclusión. Para
realizar tal constancia, será necesario aportar las licencias a las que se
refiere el artículo 4.1, letra b), y que no se aportaron en el momento de
inscribir la obra nueva en construcción.

El propietario o promotor, una vez inscrita la terminación de la obra, deberá
notificar el hecho a quienes adquirieron derechos de aprovechamiento por turno
sobre el inmueble en cuestión mientras este último se encontraba en construcción.

Artículo 6. Inscripción del régimen y su modificación.

1. Presentada la escritura reguladora para su inscripción en el Registro de la
Propiedad, el registrador suspenderá la inscripción de aquellos apartados o
artículos de los estatutos que impongan a los titulares de los derechos de
aprovechamiento por turno alguna obligación o limitación contraria a lo
establecido en la presente Ley.

Si al inscribir el régimen en el Registro mediante la escritura reguladora no
constaren como fincas registrales independientes los distintos alojamientos
destinados a aprovechamientos por turno, el registrador les abrirá folio, aunque
en la escritura reguladora no se haga división horizontal del inmueble. Al
hacerlo, deberá expresar, en cada uno de ellos, los turnos y las demás
circunstancias a que se refiere el número 3. o del apartado 1 del artículo
anterior.

Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno
podrá asimismo inscribirse, si así se hubiera pactado en la escritura o en el
contrato elevado a público, la subrogación en la parte proporcional del crédito
hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble sin necesidad del
consentimiento del acreedor hipotecario si, al constituirse la hipoteca, se
pactó un sistema objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria
entre todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la
constitución del régimen.

2. Una vez inscrita la escritura reguladora, y antes de restituir el título al
presentante, el registrador archivará copia de los contratos incorporados a la
misma, haciéndolo constar en la inscripción del régimen y en toda la publicidad
que dé, tanto del inmueble, como de los derechos de aprovechamiento por turno,
debiendo acompañar copia de tales contratos a las certificaciones que expida
relativas al inmueble sobre el que se ha constituido el régimen, cuando así se
le hubiera pedido expresamente en la solicitud de certificación.

3. Si después de constituido el régimen se aportaran para su archivo en el
Registro un nuevo contrato con una empresa de servicios, en el caso de que el
propietario no quiera seguir haciéndose cargo de los mismos o por haberse
extinguido el contrato, o en caso de resolución, o un acta de manifestaciones en
la que el propietario se haga cargo directamente de los servicios o cuando se
aporte el documento informativo a que se refiere el artículo 8.2, el registrador
archivará copia y hará constar el hecho por nota al margen de la inscripción del
régimen con referencia al legajo donde hayan sido archivados.

El registrador suspenderá el archivo si en el acta el propietario o, en el nuevo
contrato, la empresa de servicios no hacen asunción expresa de las condiciones
del anterior, si el contrato se hubiera celebrado antes de la constitución del
régimen o si el documento informativo no contuviera las menciones exigidas en el
artículo 8.2.

También suspenderá el registrador el archivo de aquellos contratos que no tengan
las firmas legitimadas notarialmente.

Cualquier modificación que se realice en los contratos y documento anteriores,
siempre que esté permitida por esta Ley, no será válida mientras no se haga
constar en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en el párrafo
anterior.

4. El régimen sólo podrá ser modificado por el propietario registral, con el
consentimiento de la empresa de servicios y de la comunidad de titulares,
conforme a lo establecido en el artículo 15.4 de esta Ley, debiendo constar tal
modificación en escritura pública y ser inscrita en el Registro de la Propiedad,
en los términos señalados en el artículo 4.3.

Artículo 7. Seguro.

Antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por turno,
el propietario deberá suscribir y mantener en vigor una póliza de seguro que
cubra, por todo el tiempo que dure la promoción y hasta la transmisión de la
totalidad de los derechos de aprovechamiento por turno, el riesgo de nacimiento
a su cargo de la obligación de indemnizar a terceros los daños causados y
perjuicios causados por él o cualquiera de sus dependientes, hasta que dicha
transmisión se produzca.

Además, deberá suscribir y mantener en vigor un seguro que cubra la
responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los alojamientos
derivada de la utilización de los mismos, así como de seguro de incendios y
otros daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos. Sin perjuicio de la responsabilidad del propietario o promotor con la compañía
de seguros, éste y la empresa de servicios pueden pactar que esta última se haga
cargo del pago de las primas de estos seguros.

SECCIÓN 2ª.
CONDICIONES DE PROMOCIÓN Y TRANSMISIÓN
Artículo 8. Información general.

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.4 de la presente Ley, está
prohibida la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno con la
denominación de multipropiedad o cualquier otra que contenga la palabra
propiedad.

2. El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica que se
dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por
turno, que se proponga iniciar la transmisión de estos derechos, deberá editar,
de acuerdo con la normativa que, en su caso, apruebe la Comunidad Autónoma
competente en materia de consumo, un documento informativo con el carácter de
oferta vinculante, que entregará gratuitamente, después de haber sido archivado
en el Registro de la Propiedad correspondiente, a cualquier persona que solicite
información. En tal documento se mencionarán los siguientes extremos:

a) Identidad y domicilio del propietario o promotor y de cualquier persona
física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o
comercialización de los derechos de aprovechamiento por turno.

b) La naturaleza real o personal de los derechos que van a ser objeto de
transmisión, con indicación de la fecha en que, según lo que resulte de la nota
del Registro de la Propiedad al pie de la escritura reguladora, se ha de
extinguir el régimen.

c) Si la obra está en construcción, indicación de la fecha límite para su
terminación, también según lo que resulte de la escritura reguladora, e
indicación de la fecha estimada de extinción del régimen, calculada sobre la
fecha límite de la terminación de la obra.

d) Descripción precisa del inmueble sobre el que se ha constituido el régimen y
de su situación, y si la obra está concluida o se encuentra en construcción.

e) Servicios comunes de los que podrá disfrutar el adquirente y las condiciones
de este disfrute.

f) Instalaciones de uso común a las que el titular podrá tener acceso y, si
procede, condiciones para ese acceso, con indicación expresa de su importe o de
las bases para su determinación.

g) Indicación, en su caso, de la empresa de servicios que se hará cargo de la
administración, con expresión de su denominación y sus datos de inscripción en
el Registro Mercantil.

h) Precio medio de los derechos de aprovechamiento por turno y precio de los que
lo tengan más alto.

Asimismo, el importe de la primera cuota anual que deberá satisfacerse por la
utilización de las instalaciones y servicios comunes, o su estimación, y el
procedimiento de cálculo de las futuras anualidades.

i) Información sobre el número de alojamientos susceptibles de aprovechamiento
por turno y del número de turnos por alojamiento.

j) Información sobre los derechos de desistimiento y de resolución unilateral
que tendrá el adquirente, expresando el tiempo de que dispondrá, según esta Ley,
para ejercitarlo, que no tendrá a su cargo ningún gasto por el ejercicio del
mismo, e indicación de la persona y domicilio a quien deberá comunicarse, si se
ejercita. Si la obra está en construcción, indicación del aval o del seguro
constituido para garantizar la terminación de la misma.

k) Si existe o no la posibilidad de participar en un sistema de intercambio y,
en caso positivo, el nombre, denominación o la razón social del tercero que se
va a hacer cargo del servicio, haciéndose mención del documento que, con
carácter anual, expedirá dicho tercero acreditando la participación del régimen
en el programa de intercambio. El documento, firmado por el representante legal
de la empresa de intercambio, expresará que el contrato del adquirente o titular
del derecho de aprovechamiento con la empresa de intercambio es un contrato
independiente y distinto del contrato que vincula al adquirente con el promotor
o propietario del régimen de aprovechamiento por turno. En el documento se hará
constar además la cuota de participación como socio en el programa de
intercambio y las cuotas de intercambio correspondientes.

En el documento se expresará además el número total de socios afiliados al
programa de intercambio, así como el número de regímenes que participan en dicho
programa y una reseña general sobre el funcionamiento del sistema. El documento
expedido por la sociedad de intercambio se incorporará y formará parte
integrante del documento informativo previsto en este artículo.

3. El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica que se
dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por
turno deberá también, de acuerdo con la normativa que, en su caso, apruebe la
Comunidad Autónoma competente en materia de consumo, informar al adquirente
sobre cómo puede solicitar información genérica y gratuita acerca de los
derechos que, en general, le asisten en los organismos y a los profesionales
oficiales siguientes, indicando la dirección y teléfono de los más próximos al
lugar donde se encuentre el inmueble sobre el que se ha constituido el régimen:

Oficinas de Turismo.

Instituto Nacional del Consumo.

Organismos de las Comunidades Autónomas competentes en materia de turismo y
consumo.

Oficinas Municipales de Consumo.

Registradores de la Propiedad.

Notarios.

Todo ello sin perjuicio de la información que puedan prestar los Colegios
Profesionales de Arquitectos, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria,
Administradores de Fincas, Abogados, Notarios y Registradores.

4. El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica que se
dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por
turno deberá tener también, de acuerdo con la normativa que, en su caso, apruebe
la Comunidad Autónoma competente en materia de consumo, a disposición de las
personas a quienes proponga la celebración del contrato, un inventario completo
de todos los muebles, instalaciones y ajuar con que cuente el alojamiento y en
el que conste el valor global del mismo.

5. Toda publicidad, incluido el documento informativo a que se refiere el
apartado 2 del presente artículo, promoción u oferta relativa a derechos de
aprovechamiento por turno, ha de indicar los datos de inscripción del régimen en
el Registro de la Propiedad, expresando la titularidad y cargas, advirtiendo que
aquél debe consultarse a efectos de conocer la situación jurídica de la finca y
el íntegro contenido del régimen de aprovechamiento por turno.

Artículo 9. Contenido mínimo del contrato.

1. El contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el marco de su
actividad profesional y relativo a derechos de aprovechamiento por turno de
alojamientos deberá constar por escrito y en él se expresarán, al menos, los
siguientes extremos:

1.ºLa fecha de celebración del contrato, los datos de la escritura reguladora
del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del notario autorizante y
del número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la
Propiedad.

2.ºReferencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho transmitido,
haciendo constar la fecha en que el régimen se extinguirá de conformidad con las
disposiciones de la presente Ley.

3.ºDescripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el
que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno
que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia
y termina.

4.ºExpresión de que la obra está concluida o se encuentra en construcción. En
este último caso, habrá de indicarse:

a) Fase en que se encuentra la construcción.

b) Plazo límite para la terminación del inmueble.

c) Referencia a la licencia de obra e indicación y domicilio del Ayuntamiento
que la ha expedido.

d) Fase en que se encuentran los servicios comunes que permitan la utilización
del inmueble.

e) Domicilio indicado por el adquirente donde habrá de notificársele la
inscripción de la terminación de la obra y la fecha a partir de la cual se
computará la duración del régimen.

f) Una memoria de las calidades del alojamiento objeto del contrato.

g) Relación detallada del mobiliario y ajuar con que contará el alojamiento, así
como el valor que se le ha atribuido a efectos del aval o del seguro a los que
se refiere el artículo 4.2.

h) Referencia expresa a dicho aval o seguro, con indicación de la entidad donde
se ha constituido o con quien se ha contratado y que el mismo podrá ser
ejecutado o reclamado por el adquirente en el caso de que la obra no esté
concluida en la fecha límite establecida al efecto o si no se incorpora al
alojamiento el mobiliario establecido.

5.ºEl precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la
escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a
la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de éstos en
la escritura reguladora, con expresión de que se actualizará con arreglo al
índice de precios al consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística,
salvo que las partes hayan establecido otra forma de actualización, que no podrá
quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cuál ha
sido la media de dicho índice en los últimos cinco años. También se hará
expresión del importe de los impuestos que, conforme a lo establecido en la
presente Ley, lleva aparejada la adquisición, así como una indicación somera de
los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve
a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.

6.ºInserción literal del texto de los artículos 10, 11 y 12, haciendo constar
su carácter de normas legales aplicables al contrato.

7.ºServicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a
disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.

8.ºSi existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de
períodos de aprovechamiento.

Cuando exista esta posibilidad, se expresarán los eventuales costes y se hará
referencia al documento acreditativo sobre el intercambio previsto en el
artículo 8.2.k) de esta Ley.

9.º Expresión del nombre o razón social, con los datos de la inscripción en el
Registro Mercantil en el caso de que se trate de sociedades, y el domicilio:

a) Del propietario o promotor.

b) Del transmitente, con indicación precisa de su relación jurídica con el
propietario o promotor en el momento de la celebración del contrato.

c) Del adquirente.

d) De la empresa de servicios.

e) Del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su caso. Este
tercero, si es una persona jurídica, deberá tener sucursal abierta e inscrita en
España.

10.ºDuración del régimen, con referencia a la escritura reguladorayalafecha de
la inscripción de ésta.

Si el inmueble está en construcción, con referencia a la fecha límite en que
habrá de inscribirse el acta de terminación de la obra.

11.ºExpresión del derecho que asiste al adquirente a:

a) Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la información
del registrador competente, cuyo domicilio y número de fax constará expresamente.

b) Exigir el otorgamiento de escritura pública.

c) Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.

12.ºLugar y firma del contrato.

2. El inventario y, en su caso, las condiciones generales no incluidas en el
contrato, así como las cláusulas estatutarias inscritas, figurarán como anexo
inseparable suscrito por las partes.

3. El contrato y los documentos informativos prevenidos por esta Ley se
redactarán en la lengua o en una de las lenguas, elegida por el adquirente, del
Estado miembro de la Unión Europea en que resida. Además, se redactarán en
castellano o en cualquiera de las otras lenguas españolas oficiales en el lugar
de celebración, a elección del adquirente.

Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales de algún Estado miembro de la
Unión Europea ni residentes en los mismos podrán exigir que el contrato y los
demás documentos se les entreguen traducidos a la lengua de un Estado miembro de
la Unión Europea que ellos elijan.

Los propietarios, promotores o cualquier persona física o jurídica que se
dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por
turno deberán conservar, a disposición de las organizaciones de consumidores
previstas en la disposición adicional primera de esta Ley y, en su caso, de las
autoridades turísticas, las traducciones de los documentos que deben entregar a
cualquier adquirente y de las cláusulas que tengan la consideración de
condiciones generales.

Sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar, en caso de existir
alguna divergencia entre las distintas versiones, se aplicará la más favorable
al adquirente.

4. Toda la información contenida en el documento informativo previsto por el
apartado 2 del artículo anterior deberá incorporarse y formar parte integrante
del contrato. El incumplimiento de esta obligación implica el del deber de
información a los efectos establecidos en el artículo siguiente.

Artículo 10. Desistimiento y resolución del contrato.

1. El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno tiene un plazo de diez
días, contados desde la firma del contrato, para desistir del mismo a su libre
arbitrio. Si el último día del mencionado plazo fuese inhábil, quedará excluido
del cómputo, el cual terminará el siguiente día hábil. Ejercitado el
desistimiento, el adquirente no abonará indemnización o gasto alguno.

2. Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se
refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no hubiera resultado
suficientemente informado por haberse contravenido la prohibición del artículo 8.
1, o incumplido alguna de las obligaciones de los restantes apartados de ese
mismo artículo, o si el documento informativo entregado no se correspondía con
el archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres
meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago
de pena o gasto alguno.

En el caso de que haya falta de veracidad en la información suministrada al
adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera
podido incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo
anterior, instar la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en
los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil.

Completada la información antes de que expire el citado plazo, el adquirente
podrá desistir dentro de los diez días siguientes al de la subsanación, según lo
establecido en el apartado 1 de este artículo.

Transcurridos los tres meses sin haberse completado la información y sin que el
adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución, éste podrá igualmente
desistir dentro de los diez días siguientes al de expiración del plazo, según lo
establecido en el citado apartado 1 de este artículo.

3. El desistimiento o resolución del contrato deberá notificarse al propietario
o promotor en el domicilio que a estos efectos figure necesariamente en el
contrato.

La notificación podrá hacerse por cualquier medio que garantice la constancia de
la comunicación y de su recepción, así como de la fecha de su envío. Tratándose
de desistimiento, será suficiente que el envío se realice antes de la expiración
del plazo.

Si el contrato se celebra ante notario en el caso del artículo 14.2, el
desistimiento deberá hacerse constar en acta notarial. ésta será título hábil
para reinscribir el derecho de aprovechamiento a favor del transmitente.

Artículo 11. Prohibición de anticipos.

1. Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al
transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de
desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución a las que se
refiere el artículo anterior. No obstante, podrán las partes establecer los
pactos y condiciones que tengan por convenientes para garantizar el pago del
precio aplazado, siempre que no sean contrarios a dicha prohibición y no
impliquen que el transmitente reciba, directa o indirectamente, cualquier tipo
de contraprestación en caso de ejercicio de la mencionada facultad de desistir.

2. Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al transmitente, tendrá
derecho a exigir en cualquier momento la devolución de dicha cantidad duplicada,
pudiendo optar entre resolver el contrato en los tres meses siguientes a su
celebración o exigir su total cumplimiento.

Artículo 12. Régimen de préstamos a la adquisición.

Los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un tercero que
hubiese actuado de acuerdo con él quedarán resueltos cuando el primero desista o
resuelva en alguno de los casos previstos en el artículo 10.

No podrán incluirse en los préstamos cláusulas que impliquen una sanción o pena
impuesta al adquirente para el caso de desistimiento o resolución.

Si el adquirente se hubiera subrogado en un préstamo concedido al transmitente,
ejercitado el desistimiento o resolución, subsistirá el préstamo a cargo de éste.

Artículo 13. Resolución por falta de pago de las cuotas.

1. Salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una facultad resolutoria en
el caso de que el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno,
una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los
servicios prestados durante, al menos, un año.

El propietario podrá ejercer esta facultad de resolución, a instancia de la
empresa de servicios, previo requerimiento fehaciente de pago al deudor en el
domicilio registral o, en su defecto, en el que conste a tal fin en el contrato,
bajo apercibimiento de proceder a la resolución del mismo si en el plazo de
treinta días naturales no se satisfacen íntegramente las cantidades reclamadas.

2. Para llevar a cabo la resolución, el propietario deberá consignar, a favor
del titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al
tiempo que le reste hasta su extinción.

No obstante, mediante cláusula penal podrá pactarse la pérdida en todo o en
parte de las cantidades que con arreglo al párrafo anterior corresponda percibir
al titular del derecho resuelto. Todo ello sin perjuicio de la facultad
moderadora de los Tribunales establecida en el artículo 1154 del Código Civil.

3. El propietario que ejercite la facultad resolutoria regulada en este artículo
quedará obligado a atender las deudas que el titular del derecho de
aprovechamiento por turno tuviere pendientes con la empresa de servicios, salvo
pacto en contrario con ésta.

Artículo 14. Publicidad registral.

1. La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno podrá
inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo que el contrato deberá
elevarse a escritura pública y el registrador abrir folio al turno cuyo derecho
de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando siempre a salvo lo
dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Al inscribir la primera transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno,
el registrador hará constar, mediante nota marginal, que el mismo queda gravado
con carácter real para responder de las dos últimas cuotas, a contar desde el
momento de la reclamación por vía judicial o notarial, por todo el tiempo de
vida del régimen. Para hacer efectiva la garantía, el prestador de los servicios
podrá recurrir a cualquiera de los procedimientos ejecutivos que la Ley de
Propiedad Horizontal permite utilizar a la comunidad de propietarios para
reclamar las cuotas por gastos comunes y al procedimiento extrajudicial de
ejecución hipotecaria.

2. Si el contrato se celebrara ante notario, éste advertirá del derecho de
desistimiento que el artículo 10 establece en favor del adquirente, que sólo
puede hacerse por acta notarial, y de los demás derechos que le reconoce la
presente Ley.

3. El Notario no autorizará la escritura, ni el registrador inscribirá el
derecho si el contrato no contiene las menciones exigidas por el artículo 9.

Artículo 15. Facultades del titular de derechos de aprovechamiento por turno.

1. El titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede libremente
disponer de su derecho sin más limitaciones que las que resultan de las leyes y
sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas del régimen.

2. El titular de derechos de aprovechamiento por turno que participe
profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos reales
constituidos sobre los mismos quedará sujeto a lo dispuesto en los artículos 2 y
8 a 12 del apresente Ley. Los adquirentes de estos derechos quedarán subrogados
en los que correspondan al titular del derecho de aprovechamiento por turno con
arreglo a esta Ley y, en especial, los que le corresponden frente al propietario
del inmueble.

3. En el caso del apartado anterior, si el derecho de aprovechamiento por turno
no estuviera inscrito a favor del transmitente del derecho real o cedente del
derecho personal, el adquirente o cesionario podrá solicitar la inscripción del
derecho de aprovechamiento por turno a nombre del transmitente o cedente, por el
procedimiento regulado en el artículo 312 del Reglamento Hipotecario.

4. La escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberá
prever la constitución de una comunidad de titulares. La comunidad de titulares
se regirá por los estatutos previstos en la escritura reguladora o los que
libremente adopten los titulares de los derechos y sus acuerdos se regirán por
las siguientes normas:

1.ª Los acuerdos que tiendan a modificar el régimen constituido deberán ser
tomados por la mayoría de dos tercios de los titulares.

2. ª Los demás acuerdos requerirán únicamente la mayoría simple de los titulares
del derecho de aprovechamiento por turno.

3.ª Cada persona tendrá tantos votos como derechos de los que es titular.

4.ª Si no resultare mayoría, o el acuerdo de éste fuere gravemente perjudicial
para los interesados, el Juez proveerá a instancia de parte lo que corresponda.

5.ª Las normas de la Ley de Propiedad Horizontal reguladoras del funcionamiento
de las comunidades de propietarios se aplicarán supletoria y subsidiariamente a
las presentes.

CAPÍTULO III
Incumplimiento de los servicios
Artículo 16. Incumplimiento de los servicios.

El propietario o promotor es responsable, frente a los titulares de derechos de
aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los servicios. En caso
de incumplimiento por la empresa de servicios, el propietario o promotor deberá
resolver el contrato y exigir el resarcimiento de daños y perjuicios. La acción
de resolución corresponde al propietario o promotor. En todo caso, cualquier
titular de un derecho de aprovechamiento por turno podrá reclamar del
propietario la efectiva prestación de los servicios y las indemnizaciones que
correspondan en el caso de que tal prestación no se efectúe.

Una vez resuelto el celebrado con la primitiva empresa de servicios, el
propietario o promotor deberá asumir directamente la prestación del servicio o
contratarla con otra empresa de servicios. Cualquier alteración del contrato no
perjudicará, en ningún caso, a los titulares de los derechos de aprovechamiento
por turno.

TÍTULO II
Normas tributarias
Artículo 17. Ámbito de aplicación.

Las normas tributarias contempladas en este título se aplicarán a los derechos
regulados en la presente Ley, sin perjuicio de lo dispuesto en los Tratados y
Convenios internacionales que hayan pasado a integrar el ordenamiento interno.

En lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las disposiciones
tributarias generales.

Artículo 18. Impuesto sobre el Patrimonio.

Los derechos contemplados en la presente Ley, cualquiera que sea su naturaleza,
se valorarán, de acuerdo con lo previsto en el artículo 10.3.b) de la Ley
19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, por su precio de
adquisición.

Artículo 19. Impuesto sobre el Valor Añadido.

1. Se aplicará el tipo reducido del 7 por 100 a las siguientes operaciones:

1.ºLas prestaciones de servicios que consistan en la cesión de los derechos de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles contemplados en el artículo 1 de
la presente Ley.

2.ºCualquier otra forma de utilización de los bienes inmuebles por período
determinado o determinable del año con prestación de alguno de los servicios
complementarios propios de la industria hotelera.

3.ºLos servicios contemplados en el artículo 91.uno.2.segundo de la Ley
37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, prestados por
las personas físicas o jurídicas a las que se refiere el artículo 4.3 de la
presente Ley.

2. A las operaciones señaladas en el apartado anterior, cuando se realicen en la
Comunidad Autónoma de Canarias, les será de aplicación el tipo reducido que,
conforme a su legislación, esté previsto para el Impuesto General Indirecto
Canario.

Artículo 20. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados.

A las transmisiones entre particulares no sujetas al Impuesto sobre el Valor
Añadido o al Impuesto General Indirecto Canario de los derechos contemplados en
la presente Ley, cualquiera que sea su naturaleza, les será aplicable el tipo de
gravamen del 4 por 100 en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados.

Disposición adicional primera. Organizaciones de consumidores y usuarios.

Las organizaciones de consumidores y usuarios legalmente constituidas tendrán
derecho a recibir, a costa del propietario o promotor, copia de toda la
documentación que, en cumplimiento de las normas de la presente Ley, haya
elaborado el mismo, con el objeto de verificar si éstas han sido observadas.

Disposición adicional segunda. Imperatividad de la Ley.

Todos los contratos que se refieran a derechos relativos a la utilización de uno
o más inmuebles situados en España durante un período determinado o determinable
del año quedan sujetos a las disposiciones de esta Ley, cualquiera que sea el
lugar y la fecha de su celebración.

Disposición adicional tercera. Regímenes fiscales forales.

Las normas tributarias contempladas en la presente Ley se entenderán sin
perjuicio de los regímenes fiscales forales de concierto y convenio económico,
en vigor en los Territorios Históricos del País Vasco y en la Comunidad Foral de
Navarra, respectivamente.

Disposición transitoria primera. Promoción y transmisión.

1. A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, la promoción de cualquier
derecho relativo a la utilización de uno o más inmuebles, construidos o en
construcción, durante un período determinado o determinable del año, quedará
sujeta a lo prescrito en ella.

2. La transmisión de tales derechos se regirá por el régimen que hasta la
entrada en vigor de la Ley regule el inmueble. Una vez transcurrido el período
de adaptación, si ésta no se hubiera realizado, se regirá por la presente Ley.
Si tal adaptación se hubiera realizado, a partir de la fecha de la misma, la
transmisión se realizará de conformidad con el régimen publicado en el Registro.

3. Serán en todo caso de aplicación los artículos 2 y 8 a 12 de la presente Ley.

Disposición transitoria segunda. Regímenes preexistentes.

1. Los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización de uno o
más inmuebles, construidos o en construcción, durante un período determinado o
determinable del año, cuya constitución conste de cualquier forma admitida en
derecho deberán adaptarse, en el plazo de dos años, a las disposiciones de la
presente Ley.

Si el régimen preexistente estuviera inscrito, se podrá solicitar del
registrador el informe no vinculante a que se refiere el artículo 355 del
Reglamento Hipotecario, sobre la forma en que ha de realizarse la adaptación.

Transcurridos los dos años, cualquier titular de un derecho, real o personal,
relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado
o determinable del año, podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la
presente disposición.

2. Para esta adaptación será necesario, en todo caso, otorgar la escritura
reguladora con los requisitos del artículo 5 que sean compatibles con la
naturaleza del régimen e inscribirla en el Registro de la Propiedad, a los solos
efectos de publicidad y con pleno respeto a los derechos adquiridos. De los
contratos a que se refiere el artículo citado sólo deberán incorporarse los que
existan en el momento de la adaptación. La escritura deberá ser otorgada por el
propietario único del inmueble.

Si el régimen preexistente se constituyó de tal modo que los titulares de los
derechos son propietarios del inmueble por cuotas indivisas que llevan aparejado
el disfrute de un turno determinado, la escritura de adaptación deberá ser
otorgada por el presidente de la comunidad de propietarios, previo acuerdo de la
propia comunidad adoptado por mayoría simple de asistentes a la Junta que se
convoque al efecto.

En la escritura de adaptación, el propietario único del inmueble deberá
describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos que se van a
transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulte de aquél, idéntica a
la de los ya enajenados. Si desea comercializar los turnos aún no transmitidos
como derechos de aprovechamiento por turno deberá, además, constituir el régimen
respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin necesidad de que el régimen se constituya sobre todo el inmueble, sino
sólo respecto de los turnos no enajenados. Si desea transformar todo el régimen
para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno, tal y
como lo regula la Ley, podrá hacerlo cumpliendo todos los requisitos
establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera el régimen
preexistente, incluso si era indefinida.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los regímenes
preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la
entrada en vigor de la presente Ley, salvo que sean de duración inferior, o que
hagan, en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por
tiempo indefinido o plazo cierto.

Disposición transitoria tercera. Incumplimiento de la obligación de adaptación.

El incumplimiento, por parte del propietario, de la obligación de adaptar el
régimen dará derecho a los adquirentes, aunque no contraten con él directamente,
a resolver los contratos que se hubieran celebrado después de la entrada en
vigor de la Ley, pudiendo exigirle la devolución de las cantidades satisfechas y
la indemnización de daños y perjuicios.

Disposición final única. Competencia constitucional.

Esta norma se dicta al amparo de lo establecido en el artículo 149.1.6. a ,8. a
y 14. a de la Constitución, sin perjuicio de la conservación, modificación y
desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o
especiales, allí donde existan.

Por tanto, Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden
y hagan guardar esta Ley.

Madrid, 15 de diciembre de 1998.

Juan Carlos Rey de España

El Presidente del Gobierno, JOSé MARÍA AZNAR LÓPEZ

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