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Ley de Arrendamientos Urbanos

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Título: LEY 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Nº de Disposición: 29/1994
Fecha Disposición: 24/11/1994
Órgano Emisor: JEFATURA DEL ESTADO
Número BOE:  282/1994
Fecha Publicación: 25/11/1994               
 


JUAN CARLOS I REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la
siguiente Ley.
PREAMBULO
1
El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad
regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada
a cabo en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron
los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las
circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin
embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la
situación de las rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un régimen
de subrogaciones, tanto ínter vivos como mortis causa, favorable a los intereses
del arrendatario.
Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto
de manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto
arrendaticio.
Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre
Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del
régimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el
desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad
para la transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para
pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la
prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.
El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha
permitido que la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas
alquiladas que se estaba produciendo a principios de la década de los ochenta se
detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado
de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta
duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas
muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo
con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.
En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se
caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por
un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que
representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener
rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia
de su generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con
anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En
general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los
contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50
por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como ineconómicas.
Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han
convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la
adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda.
En este sentido, sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de
viviendas se encuentra en régimen de alquiler.
Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a
potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una
política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el
artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de
una vivienda digna y adecuada.
La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita
establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es
evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición
suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición
necesaria para que ello se produzca.
La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara
diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a
cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades
económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto,
de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.
En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la
regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los
destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre
acuerdo de las partes.
Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos
arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en
vigor.
2
La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades
significativas, fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido,
se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco
años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta
estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al
arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un
plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios
privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.
Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las
partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas
anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el
pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.
Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido
como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo
articulado, asimismo, sobre períodos anuales, de tres años.
El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores
de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en
exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de
recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.
El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto
que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las
prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a
continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la
terminación del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho
derecho en el ámbito mortis causa a favor de aquellas personas con vinculación
directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este
derecho al conviviente «more uxorio».
En relación con las subrogaciones ínter vivos, sólo se reconoce su existencia
previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una
novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad,
separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce «ex lege» a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la
vivienda arrendada por el tiempo que restare del contrato.
El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de
pactos entre las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los
contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya
establecidos. Esto asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los
contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera
podido trasladarse a la renta por la vía de las actualizaciones previstas. Ello
puede ser así, dado que la norma establece un mecanismo de actualización de
rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un
período anual el Indice de Precios al Consumo.
Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley
mantiene en líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes
novedades. Se exceptúa el establecimiento de una previsión especial para
arrendatarios afectados de minusvalías o con personas minusválidas a su cargo,
que pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan
mejorar la utilización de la misma.
También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del
arrendatario para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la
vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por
entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad
para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario
en la vivienda.
Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley
mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al
mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de
arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la
Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso
mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho
de la inscripción. Este hecho no sólo contribuye a reforzar las garantías de las
partes, sino que incrementa la información disponible para el Estado,
permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas medidas que puedan contribuir a
la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de los arrendamientos.
3
La ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y
arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre
arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad
de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y
arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba
los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de
local de negocio y los asimilados a éstos.
Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección
al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la
satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no
en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas
o administrativas.
Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de
vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos
del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que
también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil.
Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y
arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de
adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque
limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.
Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del
arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento,
deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de
alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la
clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los
gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el
arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.
4
La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como
en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según
sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a
las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su
depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos
generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de
financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de
mantenerse.
5
En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia
para conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera
Instancia del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad
de modificar la competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a
Juez distinto.
Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación
jurídica puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del
procedimiento arbitral.
La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición,
haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio
y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para
determinar rentas o importes que corresponda abonar al arrendatario.
Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar
la acción en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades
debidas por virtud de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma
significativa las posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el
texto refundido de 1964.
En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la
regulación tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los
arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se
dirijan contra el mismo arrendador. También se permite a éste en los supuestos
de resolución del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y
simultáneo de la acción de resolución del contrato y la reclamación de las
cantidades adeudadas.
Por último, y como novedad más significativa de la ley en materia procesal, se
establece la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por
entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios
normativos que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina
jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más
características del recurso de casación pueden señalarse las siguientes: sólo
serán susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos
seguidos por los trámites del juicio de cognición, siempre que las sentencias de
primera y segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se
encuentre por debajo de los límites que por ley se consagran.
6
Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta
ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una
especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que
ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo
régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación
arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva
normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en
fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen
de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes.
Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta
por una solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un
trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se
encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de
trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de
local de negocio otorgando condiciones más suaves de modificación del
arrendatario de vivienda que al de local de negocio.
Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada
vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la
necesidad de poner límite a la duración de esta prórroga obligatoria
restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su
propia naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los
efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación
personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.
En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión
total de la subrogación ínter vivos, excepción hecha de la derivada de
resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de los
derechos de subrogación mortis causa que el texto refundido de 1964 reconocía.
Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos
son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en
primera subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe
ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de
las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial
de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio
general de conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a
continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde
este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964.
En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la
situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de
revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que
pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la
fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según
proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual,
incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función
inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor
nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad.
En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y
media, tres o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función
del número de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la
revisión de las rentas mandatándose al Gobierno para que en el plazo de un año a
partir de la entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensación
de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las
circunstancias antes señaladas proceder a la actualización de las rentas.
Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en
el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los
gastos de conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y
suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos
mediante la imputación de sus importes a los arrendatarios.
En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por
articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque
distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una
persona física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo
mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.
Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación
mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado
al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá
superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio
de la actividad que se venga desarrollando en el local.
Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de
resolución tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del
volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un
plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan
actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos
contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de
negociar nuevas condiciones arrendaticias.
En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de
revisión establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando
temporalmente el ritmo de la revisión en función de las categorías antes
expuestas.
Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de
nueva creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al
arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al
tiempo de la extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones
de mercado.
Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el
uso del local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo
arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del
antiguo arrendatario.
En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local
de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local
de negocio, en materia de duración y de régimen de renta.
TITULO I
Ambito de la ley
Artículo 1. Ambito de aplicación.
La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de
fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre
una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al
mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras
dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la
finca por el mismo arrendador.
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel
arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino
primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas
celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados
para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal,
profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean
las personas que los celebren.
Artículo 4. Régimen aplicable.
1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma
imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto
en los apartados siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de
vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su
defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en
el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya
superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en
cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo
anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su
defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente,
por las disposiciones del Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso
distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto,
por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo
dispuesto en el Código Civil.
4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea
posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Artículo 5. Arrendamientos excluidos.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y
funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio
que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y
régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial
del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación
aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas
expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de
las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente
Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de
aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la
Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento
de las normas a que se someterá su uso.
TITULO II
De los arrendamientos de vivienda
CAPITULO I
Normas generales
Artículo 6. Naturaleza de las normas.
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en
perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título,
salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda.
El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario
no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella
habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento
escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la
posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo
consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el
arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el
subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta
condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el
del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda
al arrendamiento.
CAPITULO II
De la duración del contrato
Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si
ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato,
éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el
arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el
arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo
a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su
voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del
inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá
al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se
haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del
derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del
apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su
celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el
arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años
para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera
el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al
arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período
de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la
vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle,
a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por
los años que quedaren hasta completar cinco.
Artículo 10. Prórroga del contrato.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como
mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado
a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no
renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta
un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador
con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las
anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y
convencional al que estuviera sometido.
Artículo 11. Desistimiento del contrato.
En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el
arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos
cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación
mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento,
deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir.
Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de
la indemnización.
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia
del arrendatario.
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de
desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho
arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario
para que manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no
contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar
la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no
estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de
desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio
del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho
abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su
voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará
obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor
de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma
permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia
de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al
desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en
cuyo caso bastará la mera convivencia.
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la
apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de
una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho
de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar
en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la
facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los
cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por
cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará
extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de
arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los
derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos
tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término
del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que
resulten de lo dispuesto en la presente ley.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario
haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la
finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado
de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de
la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del
contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará
subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los
requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente
sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el
transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al
arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor
por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste
por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá
el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el
tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del
arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la
vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los
artículos 90 y 96 del Código Civil.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser
comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la
resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución
judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Artículo 16. Muerte del arrendatario.
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con
él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma
permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia
de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo
del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso
bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento
estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido
habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con
él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista
en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que
sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una
relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y
hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas
personas, el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime
sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de
prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres
septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y
entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los
hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía
igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera
mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de
menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte
del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del
fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del
subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un
principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la
extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los
que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo
del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de
la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos
remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el
arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del
arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las
partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento
del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años
de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco
años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. CAPITULO III
De la renta
Artículo 17. Determinación de la renta.
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de
efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el
arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las
partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago,
salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que
acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener
separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se
componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los
gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
Artículo 18. Actualización de la renta.
1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá
ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla
cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la
anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General
Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce
meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como
mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último
índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las
sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá
por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo
establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes
siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por
escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el
arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de
Estadística, o haciendo referencia al «Boletín Oficial» en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad
del pago precedente.
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco
años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a
elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido
en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación
de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del
20 por 100 de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones
públicas obtenidas para la realización de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de
propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre
todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de
participación que correspondan a cada una de aquéllas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad
horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas
afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo,
se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que,
ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la
cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y
aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras
realizadas.
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades
que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda
arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que
correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales
gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su
superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe
anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a
tributos no afectará a la Administración.
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el
arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado
anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y
nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la
renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se
individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del
arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en
la forma prevista en el artículo 17.4.
CAPITULO IV
De los derechos y obligaciones de las partes
Artículo 21. Conservación de la vivienda.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la
renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en
las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el
deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de
lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda
por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en
el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente
diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado
a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una
parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en
proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más
breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de
este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la
verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de
la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá
realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad
grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la
vivienda serán de cargo del arrendatario.
Artículo 22. Obras de mejora.
1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador
de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la
conclusión del arrendamiento.
2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar
por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su
naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes
desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que
las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El
arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el
desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la
renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa
de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen
a efectuar.
Artículo 23. Obras del arrendatario.
1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador,
expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de
los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2, o que provoquen
una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no
haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el
contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar
la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación
o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de
inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
Artículo 24. Arrendatarios con minusvalía.
1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar
en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de
minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma
permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su
orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan.
2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la
vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de
adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los
apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca
arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en
que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los
ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario
ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.
518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o
se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como
cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas
sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los
treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en
forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones
esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la
escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre
cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la
vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad
al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de
viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus
respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores,
con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese
arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor
declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los
demás objetos alquilados como
accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo
3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente
sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda
arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad
del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan
de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad
de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los
derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y
retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
CAPITULO V
De la suspensión, resolución y extinción del contrato
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de
obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el
arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin
indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la
paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de
la renta.
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones
resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas
a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del
contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las
siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades
cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer
la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la
viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las
siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el
artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la
utilización de la vivienda.
Artículo 28. Extinción del arrendamiento.
El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas
contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
TITULO III
De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos
del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también
aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo
dispuesto en el artículo 19 desde el comienzo del arrendamiento.
Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los
arrendamientos que regula este Título.
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o
profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de
arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la
renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el
caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca
arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por
consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el
apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente
al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Artículo 33. Muerte del arrendatario.
En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una
actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el
ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del
arrendatario hasta la extinción del contrato.
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos
meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una
finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una
actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una
indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya
manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad
de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de
mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes;
en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las
partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses
siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad
a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del
traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con
respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la
habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la
extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad
alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo
plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la
indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un
máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse,
aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el
arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la
indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas
previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o
subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
TITULO IV
Disposiciones comunes
Artículo 36. Fianza.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de
fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el
arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de
vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no
estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue,
el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que
disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente,
según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo
pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado
al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre
actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de
la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al
final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la
entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha
restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el
arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Artículo 37. Formalización del arrendamiento.
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del
contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la
identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del
contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
TITULO V
Procesos arrendaticios
Artículo 38. Competencia.
El conocimiento de los litigios relativos a los arrendamientos que regule la
presente ley corresponderá al Juez de Primera Instancia del lugar en que se
halle la finca sin que sean aplicables las normas sobre sumisión expresa o
tácita de la Sección Segunda del Título II del Libro Primero de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Artículo 39. Procedimiento.
1. Los procesos judiciales sobre litigios relativos a los contratos regulados
en la presente ley se regirán por las normas procesales comunes con las
modificaciones que se derivan de lo dispuesto en la misma.
2. Dichos litigios se sustanciarán por las normas del juicio de cognición,
salvo las excepciones de los apartados 3 y 4 de este artículo.
3. Se tramitarán por el procedimiento establecido para el juicio de desahucio
en los artículos 1.570 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil las
demandas que se interpongan por precario, por extinción del plazo del arriendo o
por resolución del mismo por falta de pago de las cantidades a que se refiere la
causa primera del apartado 2 del artículo 27 de esta ley.
4. Cuando, exclusivamente se ejerciten acciones para determinar rentas o
importes que, de conformidad con esta ley corresponda abonar al arrendatario, se
decidirá en procedimiento verbal, cualquiera que sea la cuantía litigiosa.
5. Las partes podrán pactar el sometimiento de los litigios a los tribunales
arbitrales, de conformidad con lo establecido en la Ley 36/1988, de 5 de
diciembre.
6. Cuando alguna de las partes contractuales no tuviere su domicilio dentro de
la demarcación judicial donde radique la finca, podrá designarse un domicilio
radicado en ella a los efectos de recibir cualquier notificación vinculada con
los derechos y obligaciones reconocidos en esta ley.
Artículo 40. Acumulación de acciones.
1. El actor podrá acumular las acciones que le asistan contra distintos
arrendatarios de una misma finca, aunque lo sean por contratos diferentes,
siempre que aquéllas se fundamenten en hechos comunes a todos los demandados.
Del mismo modo, los distintos arrendatarios de una misma finca podrán acumular
las acciones que les asistan contra el mismo arrendador, siempre que se
fundamenten en hechos comunes.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los juicios de desahucio.
2. El arrendador, en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, podrá ejercer acumulada y simultáneamente la acción de resolución del contrato
y la reclamación de las cantidades adeudadas. La tramitación de estos procesos
se realizará conforme a las normas reguladoras del juicio de cognición.
Disposición adicional primera. Régimen de las viviendas de protección oficial
en arrendamiento.
1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección
oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de
la presente ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en
la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido
para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos
veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación
definitiva.
2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de
protección oficial a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del
precio máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o
autonómica aplicable.
3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección
oficial, cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá
practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Indice
Nacional General del Sistema de Indices de Precios de Consumo.
4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el
coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el
arrendador.
5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las
cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas
autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.
6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las
viviendas de promoción pública reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978.
7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en
defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia
en la materia.
8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se
regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del
contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades
por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión
y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la
presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar
sometido a dichas disposiciones particulares.
La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en
las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente ley.
Disposición adicional segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria.
1. El artículo 2, número 5.º, de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8
de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción:
«5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,
cesiones y subrogaciones de los mismos.»
2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se
establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de
arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad.
Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.
Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los
arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de
la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a
disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe
hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la
finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público
competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta
devengará el interés legal correspondiente.
Disposición adicional cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.
Las personas que, en aplicación de lo establecido en la disposición transitoria
segunda de la presente ley, se vean privadas del derecho a la subrogación mortis
causa que les reconocía el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos,
aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, serán sujeto preferente de
los programas de ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan
los requisitos en cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos
programas.
Disposición adicional quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
1. El artículo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la
forma siguiente:
«1.º El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas
o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el
arrendamiento de viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable
en la que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales,
podrá ser enervado por el arrendatario si en algún momento anterior al señalado
para la celebración del juicio, paga al actor o pone a su disposición en el
Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad se
sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.
2.º Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra
anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio
que permita acreditar su constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de
antelación a la presentación de la demanda y éste no hubiese pagado las
cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación.
3.º En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la
demanda las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación.
Cuando ésta proceda, el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o de
consignar el importe antes de la celebración del juicio.»
2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el artículo
38, tendrán tramitación preferente tanto ante las Audiencias Provinciales como
ante los Tribunales Superiores.
Los artículos 1.566 y 1.567 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedarán
redactados de la forma siguiente: «Artículo 1.566.
En ningún caso se admitirán al demandado los recursos de apelación y de
casación, cuando procedan, si no acredita al interponerlos tener satisfechas las
rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, o si
no las consigna judicial o notarialmente.
Artículo 1.567.
Si el arrendatario no cumpliese lo prevenido en el artículo anterior, se tendrá
por firme la sentencia y se procederá a su ejecución, siempre que requerido por
el Juez o Tribunal que conozca de los mismos no cumpliere su obligación de pago
o consignación en el plazo de cinco días.
También se tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto
por el arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la
sustanciación del mismo dejare aquél de pagar los plazos que venzan o los que
deba adelantar. Sin embargo, el arrendatario podrá cautelarmente adelantar o
consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a
liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos
importes no se entenderá novación contractual.»
3. El artículo 1.687,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado de
la forma siguiente:
«Artículo 1.687,3.
Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no
tengan regulación especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta
de pago de la renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos
seguidos por los trámites del juicio de cognición, en este último supuesto
cuando no fuesen conformes con la dictada en primera instancia, y las recaídas
en los juicios de retracto, cuando en todos los casos alcancen la cuantía
requerida para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios.
No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastará con que la
cuantía exceda de 1.500.000 pesetas.
Se entenderá que son conformes la sentencia de apelación y de primera instancia
aunque difieran en lo relativo a la imposición de costas.»
Disposición adicional sexta. Censo de arrendamientos urbanos. 1. El Gobierno
procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio
Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente
ley, a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos
a la presente ley subsistentes a su entrada en vigor.
2. Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador y del
arrendatario, de la renta del contrato, de la existencia o no de cláusulas de
revisión, de su duración y de la fecha del contrato.
3. A estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de Obras
Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo máximo de tres meses a
partir de la entrada en vigor de la ley, los datos del contrato a que se refiere
el párrafo anterior.
4. Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que
se refiere esta disposición de sus respectivos contratos, dando cuenta por
escrito al arrendador de los datos remitidos.
5. El incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3
privará al arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los beneficios
fiscales a que se refiere la disposición final cuarta de la presente ley.
Disposición adicional séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de
Arbitraje.
Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un
número 3, cuyo contenido será el siguiente:
«En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al
régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso
de las partes, los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses,
contado como se dispone en el número 1 de este artículo.»
Disposición adicional octava. Derecho de retorno.
El derecho de retorno regulado en la disposición adicional cuarta. 3.ª del
texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,
aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por
lo previsto en esta disposición y, en su defecto, por las normas del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por
el planeamiento urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a
la rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un
edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha
del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la
citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al
50 por 100 de la anterior, siempre que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no
inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características
análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del
edificio demolido o rehabilitado.
Disposición adicional novena. Declaración de la situación de minusvalía.
A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado
deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y
servicios de las Administraciones Públicas competentes.
Disposición adicional décima. Prescripción.
Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de
arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la
entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de
prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general
contenido en el Código Civil.
Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de
1985.
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo
de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley,
continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley
2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto
para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la
disposición transitoria segunda.
La tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil lo será
por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación
prevista en el artículo 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por
lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.
2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9
de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley,
continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley
2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo
dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se
regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso
distinto al de vivienda.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de
arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se
hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de
entrada en vigor de esta ley.
Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda
celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
A) Régimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de
1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley,
continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del
texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las
modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición
transitoria.
2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24
de la presente ley.
3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del
texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI
del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de
adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los
contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la
constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división
y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.
B) Extinción y subrogación.
4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere
el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado
legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él
durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo
y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su
fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un
hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por
100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado
cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento
hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una
ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos
años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es
posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada
en el párrafo anterior.
5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos
24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se
hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de
la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de
hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda
arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su
fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un
hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por
100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad
de veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones.
6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por
segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.
7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposición al
cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que
hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga
relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación
sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento,
salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera
convivencia.
8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la
subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a
favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de
prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de
incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por
el fallecimiento del hijo subrogado.
9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los
apartados 4, 5 y 7 de esta disposición probar la condición de convivencia con el
arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.
La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y
darse necesariamente en la vivienda arrendada.
Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los
apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de
prelación establecidas en el artículo 16 de la presente ley.
En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor
de otro de distinto grado de prelación.
C) Otros derechos del arrendador.
10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en
vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:
10.1 En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se
determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que
el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de
valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el
Patrimonio.
10.2 Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto
sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no
estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada
vivienda.
10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación
necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido,
en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:
1.ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por
resolución judicial o administrativa firme.
En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse
efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por
arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación
correspondientes a los pisos afectados.
2.ª Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o
ayudas públicas percibidos por el propietario.
3.ª Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero
correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.
4.ª El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de
la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.
En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en
la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios
establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente ley.
5.ª La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de
las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades
asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas
consideradas en su cómputo anual.
10.4 Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a
lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma
proporcional a la superficie de la finca afectada.
10.5 Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios
y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.
Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos
gastos sean por cuenta del arrendador.
D) Actualización de la renta.
11. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador
previo requerimiento fehaciente al arrendatario.
Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la
entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.
Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta
actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la
actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística
expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.
La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:
1.ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al
arrendamiento deberá mantener, durante cada una de las anualidades en que se
desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que
el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el
Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes
de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice
correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.
En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.º, 2, del
texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con
anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada
a que se refiere el artículo 96.10 del citado texto refundido, háyase o no
exigido en su día por el arrendador; y, como índice correspondiente a la fecha
del contrato, el del mes de junio de 1964.
En los arrendamientos de viviendas no comprendidas en el artículo 6.º, 2, del
citado texto refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como
renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como
índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.
2.ª De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculada con
arreglo a lo dispuesto en la regla anterior o en la regla 5.ª, sólo será
exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas
siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando
el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la
renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda
resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la
cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el
porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que
correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea
superior a la que se estuviera pagando.
3.ª La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde
la primera anualidad de la revisión.
Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la
repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros
a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107
del citado texto legal.
4.ª A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la
renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el
arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses
anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo,
salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en
cuyo caso será éste de aplicación.
5.ª Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la
regla 1.ª sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo
siguiente, se tomará como renta revisada esta última.
La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de
la finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:
- El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera
surtido efectos con posterioridad a 1989.
- El 24 por 100 para el resto de los supuestos.
Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el
porcentaje del 24 por 100; para fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el
valor catastral el porcentaje del 12 por 100.
6.ª El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo
fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales
siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que
viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades
asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación
experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios
de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada
actualización.
Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la
opción a que se refiere esta regla quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la
fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.
7.ª No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la
suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con
él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites
siguientes:
Numero de personas que convivan en la vivienda arrendada / Límite en número de
veces el salario mínimo interprofesional
1 ó 2 / 2,5
3 ó 4 / 3
Más de 4 / 3,5
Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el
ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la
actualización de la renta.
En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por
el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá
que procede la actualización pretendida.
8.ª En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese
abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá
actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Indice
General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la
fecha de cada actualización.
9.ª La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos
siguientes:
a) En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el
arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda
arrendada no exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los
siguientes:
Período anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la ley /
Porcentaje exigible de la renta actualizada
1.º / 10
2.º / 20
3.º / 30
4.º / 40
5.º / 50
6.º / 60
7.º / 70
8.º / 80
9.º / 90
10.º / 100
b) En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el
salario mínimo interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble
de los indicados en la letra a) anterior.
10.ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los
arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
A) Régimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de
mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley,
continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local
de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de
esta disposición transitoria.
B) Extinción y subrogación.
2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se
encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con
lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona fisica se extinguirán
por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe
la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse
subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran
transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá
subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la
actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el
número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada
en vigor de la ley.
La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar
cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo
con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar
cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo
con lo previsto en el citado artículo 60.
El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar
el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez
años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el
momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde
la aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera
producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este
apartado se incrementarán en cinco años.
Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la
escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964.
4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona
jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:
1.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades
comerciales, en veinte años.
Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la
División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.
Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados,
en cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años.
2.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades
distintas de aquéllas a las que se refiere la regla 1.ª a las que correspondan
cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:
- De menos de 85.000 pesetas, en veinte años.
- Entre 85.001 y 130.000 pesetas, en quince años.
- Entre 130.001 y 190.000 pesetas, en diez años.
- De más de 190.000 pesetas, en cinco años.
Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en
el presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según
tarifa, que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie,
correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que
corresponda una bonificación en la cuota del Impuesto sobre Actividades
Económicas, dicha bonificación se aplicará a la cuota mínima municipal o cuota
mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad que corresponda.
Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada
en vigor de la presente ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada
en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de
extinción de los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha
de traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cuando en un local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas
cuotas, sólo se tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor
de ellas.
Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad
desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento
tendrá la mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero.
5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato durarán el
tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo
sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el
arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación
de dichas reglas.
En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita
reconducción se regirá por lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, y
serán aplicables al arrendamiento renovado las normas de la presente ley
relativas a los arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de
vivienda.
C) Actualización de la renta.
6. A partir de la entrada en vigor de la presente ley, en la fecha en que se
cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de
locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo
requerimiento fehaciente al arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:
1.ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al
arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que
el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el
Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes
de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice
correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.
En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará
como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado
texto refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice
correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.
2.ª De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con
arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario
el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas
siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que
este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese
momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda
resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la
cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el
porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que
correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea
superior a la que se estuviera cobrando sin la actualización.
3.ª En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en
el apartado 4, un período de extinción de cinco o diez años, la revisión de
renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:
Actualización a partir de la entrada en vigor de la ley / Porcentaje exigible
de la renta actualizada
1.º / 10
2.º / 20
3.º / 35 4.º / 60
5.º / 100
4.ª En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquéllos a los
que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de
extinción de quince o veinte años, la revisión de renta se hará
con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9.ª, a), del
apartado 11 de la disposición transitoria segunda.
5.ª La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde
la primera anualidad de la revisión.
Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la
repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros
a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107
del citado texto legal.
6.ª A partir del año en que se alcance el 100 por 100 de actualización, la
renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el
arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses
anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo,
salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en
cuyo caso será éste de aplicación.
7.ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los
arrendamientos de locales de negocio
en el número 1 del artículo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964.
8.ª Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se
atenderá a aquella en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario
actual sea el originario o la persona subrogada en su posición.
7. El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las
reglas 1.ª, 5.ª y 6.ªdel apartado anterior en la primera renta que corresponda
pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a
iniciativa propia.
En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los
plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto
en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la
ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7.
8. La revisión de renta prevista para los contratos a que se refiere el
apartado 3 y para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan
señalado un período de extinción de quince o veinte años, no procederá cuando el
arrendatario opte por la no aplicación de la misma.
Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su
voluntad en un plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del
requerimiento de éste para la revisión de la renta.
Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la
opción de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta
anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la presente ley.
D) Otros derechos del arrendador.
9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en
vigor de esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también
de aplicación a estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición
transitoria segunda.
E) Otros derechos del arrendatario.
10. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a
dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del
arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una
actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades
típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela
captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los
apartados precedentes, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar
en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato
con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la
extinción legal del arrendamiento.
A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su
propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las
condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del
nuevo arrendatario.
El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las
condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de
treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación,
procediendo en este plazo a la firma del contrato.
El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la
notificación sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de
arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en
el plazo de ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al
arrendatario cuyo contrato se extinguió.
Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella
cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada,
la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del
contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de
sesenta días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente
copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando
legitimado para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento
establecido para el ejercicio de la acción de retracto.
El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera
extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la
extinción, en el plazo de quince días desde su celebración.
El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de
la indemnización prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario
optar entre uno y otro.
Disposición transitoria cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados
celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
1. Los contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato a que se
refiere el artículo 4.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo
5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que
subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por
las normas del citado texto refundido que les sean de aplicación, salvo las
modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición
transitoria.
2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en
la disposición transitoria tercera. A estos efectos, los contratos celebrados
por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se
entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2.ª del
apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás
se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la citada regla 2.ª a
los que corresponda un plazo de extinción de diez años.
3. Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo
estipulado en la disposición transitoria tercera para los arrendamientos de
local a que se refiere la regla 2.ª del apartado 4 a los que corresponda una
cuota superior a 190.000 pesetas.
4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades
profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior.
Disposición transitoria quinta. Arrendamientos de viviendas de protección
oficial.
Los arrendamientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la
entrada en vigor de la presente ley continuarán rigiéndose por la normativa que
les viniera siendo de aplicación.
Disposición transitoria sexta. Procesos judiciales.
1. El Título V de la presente ley será aplicable a los litigios relativos a los
contratos de arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada
en vigor de esta ley.
2. Se exceptúa lo establecido respecto al valor de la demanda y a la
conformidad de las sentencias, que será inmediatamente aplicable a los recursos
de casación en los litigios sobre contratos de arrendamientos de local de
negocio en los que la sentencia de la Audiencia Provincial se haya dictado
después de la entrada en vigor de la presente ley.
Disposición derogatoria única. Disposiciones que se derogan.
Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones
transitorias de la presente ley, el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por
el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; los artículos 8 y 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas
de Política Económica, y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se
opongan a lo establecido en esta ley.
También queda derogado el Decreto de 11 de marzo de 1949. Esta derogación
producirá sus efectos en el ámbito territorial de cada Comunidad Autónoma cuando
se dicten las disposiciones a que se refiere la disposición adicional tercera de
la presente ley.
Disposición final primera. Naturaleza de la ley.
La presente ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución.
Disposición final segunda. Entrada en vigor.
La presente ley entrará en vigor el día 1 de enero de 1995.
El apartado 3 de la disposición transitoria segunda entrará en vigor el día
siguiente al de la publicación de la presente ley en el «Boletín Oficial del
Estado».
Los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha señalada en
el párrafo anterior se considerarán producidos a partir de la entrada en vigor
de la ley.
Disposición final tercera. Publicación por el Gobierno de los Indices de
Precios al Consumo a que se refiere esta ley.
El Gobierno, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la presente ley, publicará en el «Boletín Oficial del Estado» una relación de los Indices de
Precios al Consumo desde el año 1954 hasta la entrada en vigor de la misma.
Una vez publicada la relación a que se refiere el párrafo anterior, el
Instituto Nacional de Estadística, al anunciar mensualmente las modificaciones
sucesivas del Indice de Precios al Consumo, hará constar también la variación de
la proporción con el índice base de 1954.
Disposición final cuarta. Compensaciones por vía fiscal.
El Gobierno procederá, transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor
de la ley, a presentar a las Cortes Generales un proyecto de ley mediante el que
se arbitre un sistema de beneficios fiscales para compensar a los arrendadores,
en contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la
entrada en vigor de la ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales
arrendadores no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato por
aplicación de la regla 7.ª del apartado 11 de la disposición transitoria segunda
de esta ley.
Por tanto,
Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan
guardar esta Ley.
Madrid, 24 de noviembre de 1994.
Juan Carlos Rey de España
El Presidente del Gobierno,
FELIPE GONZALEZ MARQUEZ

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