Ley sobre Propiedad Horizontal

Título: LEY 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Nº de Disposición: 8/1999
Fecha Disposición: 6/4/1999
Órgano Emisor: JEFATURA DEL ESTADO
Número BOE:  084/1999
Fecha Publicación: 8/4/1999 
              

FECHA DE CONSOLIDACIÓN: 30/06/02
JUAN CARLOS I REY DE ESPAÑA

A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la
siguiente Ley.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en
la regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen,
en el fomento de la construcción y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23
de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en
el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el
tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación
de la propiedad horizontal.

Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa,
en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son
convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones
medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha
considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el
establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de
barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar, etc.).

Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de
propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios
integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando "lucha contra la
morosidad" se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de
medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el
instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los
propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos
generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición
y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que
no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los
acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios, establecimiento de
un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas
con la comunidad, etc.

La presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada de la formación
de las actas de las Juntas, funciones de los órganos de la comunidad, en
particular del administrador, que podrá ser cualquier copropietario o persona
física con cualificación profesional suficiente, régimen de convocatorias,
ejercicio del derecho de voto, renuncia al cargo del presidente y otras
numerosas materias que la realidad diaria de la vida en comunidad había puesto
de relieve que estaban insuficientemente reguladas.

Con ello la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero
también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el
convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas venideras una de las
normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país.

Artículo primero.

El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguiente términos:

"La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de
propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina
propiedad horizontal.

A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas
partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por
tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública."

Artículo segundo.

El artículo 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en
el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396
del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad
horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en
lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y
elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas
de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta
Ley." Artículo tercero.

La rúbrica del capítulo II de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactada así:

"Del régimen de la propiedad por pisos o locales."

Artículo cuarto.

El artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere
la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado
exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta
de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la
necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al
administrador.

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido
desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los
estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas
por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de
iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de
la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra
él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se
substanciará por las normas que regulan el juicio de cognición.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento
fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta
de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación
inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito
de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran
precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.

La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el
ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación
definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios
que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo
no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los
perjuicios ocasionados a la comunidad.

Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos
definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su
inmediato lanzamiento."

Artículo quinto.

El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos
comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios,
estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos
y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los
otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de
las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del
inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la
creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo
establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de
los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres
apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el
títulooaloespecialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no
sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a
la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente
anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del
Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados
3. o ,4. o y 5. o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida
a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal,
incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el
propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de
propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores
titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de
la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural
inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la
vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el
pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que
adeude.

El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de
deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá
autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente
exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en
el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las
funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán,
en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la
misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación
del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender
las obras de conservación y reparación de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la
comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior
al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro
que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con
los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de
los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en
España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con
la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para
citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible
practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada
mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de
anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta
forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de
la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de
esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de
titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la
comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con
el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de
los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento
del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por
actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión
resulte notoria.

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales
los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no
utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones
correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta
Ley."

Artículo sexto.

El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para
el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de
modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad,
habitabilidad y seguridad.

2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de
las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de
las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá
lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar
arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.

4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de
conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local
en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para
los gastos generales."

Artículo séptimo.

El artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.

2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no
exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del
importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no
resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no
pueda privársele de la mejora o ventaja.

Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la
innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y
mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés
legal.

3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y
disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso
de éste.

4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble
serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las
cantidades afectas al pago de dichas mejoras."

Artículo octavo.

El artículo 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura
o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y
deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El
acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones
que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación
de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos."

Artículo noveno.

El artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

c) El secretario.

d) El administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán
establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda
suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros
que esta Ley atribuye a los anteriores.

2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será
obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez
dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le
asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el
artículo 17.3. a , resolverá de plano lo procedente, designando en la misma
resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en
el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine
en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible
para la Junta designar presidente de la comunidad.

3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en
juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se
realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del
presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir
al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así
como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca
la Junta de propietarios.

5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el
presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios
por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente
de la presidencia.

6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma
persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá
ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con
cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas
funciones.

También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos
establecidos en el ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del
mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión
extraordinaria.

8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no
exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398
del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos."

Artículo décimo.

El artículo 14 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"Corresponde a la Junta de propietarios:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el
artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o
locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de
la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas
urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 20.c).

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad,
acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."

Artículo undécimo.

El artículo 15 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación
legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el
propietario.

Si algún piso o local perteneciese "pro indiviso" a diferentes propietarios
éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.

Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto
corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se
entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación
cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo
17 o de obras extraordinarias y de mejora.

2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen
impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o
notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no
tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados
del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no
será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley."

Artículo duodécimo.

El artículo 16 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar
los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente
el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de
éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los
promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día
y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria,
practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La
convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al
corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la
privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo
15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se
pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto
dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean
tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la
siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría
de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de
participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin
sujeción a ``quórum''.

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en
la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido
media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme
a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días
naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las
citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis
días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que
pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse
válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la
totalidad de los propietarios y así lo decidan."

Artículo decimotercero.

El artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1. a La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que
impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería,
conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso
cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un
uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del
propietario directamente afectado, si lo hubiere.

La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que
tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el
acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la
modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto
favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se
computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la
Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por
los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no
manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier
medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma
obligan a todos los propietarios.

2. a La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de
febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas
comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las
infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos
colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un
tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio
de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de
dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y
mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado
expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad
solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros
energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las
adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que
abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado,
aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de
conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la
consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

3. a Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del
total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de
los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor
de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en
los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes
siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los
contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro
de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el
pago de costas."

Artículo decimocuarto.

El artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los
tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general,
en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de
propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad
en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga
obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios
que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los
que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar
los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de
la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la
consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la
impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o
alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre
los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de
propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos,
en cuyo caso la acción caducará al año.

Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la
comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo
que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante,
oída la comunidad de propietarios."

Artículo decimoquinto.

El artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que
reglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen
promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración
en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los
propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de
participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante
para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren
votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de
participación que respectivamente representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al
terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su
cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el
procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese
inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes,
presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos
a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente
suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha
subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de
propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios.
Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones."

Artículo decimosexto.

El artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer
a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos
previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las
reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al
presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y
realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de
los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta."

Artículo decimoséptimo.

El artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
queda redactado en los siguientes términos:

"1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9
deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma
determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador,
si así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a
través del procedimiento establecido en este artículo.

2. La utilización de este procedimiento requeriría la previa certificación del
acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de
propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del
presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios
afectados en la forma establecida en el artículo 9.

3. La competencia territorial corresponderá exclusivamente al juez del lugar
donde se halle la finca, no siendo obligatoria la postulación mediante abogado
ni procurador, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 10 de este artículo.

4. El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se acompañará la
certificación a que se refiere el número 2 de este artículo. En el caso de que
el titular anterior deba responder solidariamente del pago de la deuda, y sin
perjuicio de su derecho a repetir contra el propietario actual, deberá ser
demandado conjuntamente con éste.

En cualquier caso deberá ser demandado el titular registral.

5. Presentada la demanda y admitida a trámite, el juez requerirá al demandado
para que, en el plazo de veinte días, pague al demandante, acreditándolo ante el
tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones
por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
El requerimiento deberá efectuarse en el domicilio en España previamente
designado por el deudor o, en su defecto, en el propio piso o local, con el
apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer alegando las razones de la
negativa al pago, se despachará contra él ejecución según lo previsto en el
número siguiente.

6. Si el demandado no compareciere ante el tribunal o no se opusiere a la
demanda, el juez dictará auto en el que despachará ejecución, que proseguirá
conforme a lo dispuesto para la de sentencias judiciales, por la cantidad
adeudada más los intereses y costas previstos y por los gastos previos
extrajudiciales de las notificaciones de la liquidación de la deuda, cuando se
haya utilizado la vía notarial.

El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán pretender
ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en aquél o la
devolución de la que con la ejecución se obtuviere.

Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda devengará el interés
legal del dinero incrementado en dos puntos.

7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite
se le hará entrega del documento en que conste la deuda y se archivarán las
actuaciones.

No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en el número 10 de
este artículo y los gastos a que se refiere el número anterior.

8. Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago, en todo o en
parte, el juez, previo traslado al demandante del escrito de oposición, seguirá
la tramitación del juicio verbal a partir del momento de la citación para juicio
oral. No obstante, formulada oposición, el actor podrá pedir el embargo
preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad
reclamada, los intereses y las costas.

El juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de que el
acreedor preste fianza. El deudor podrá librarse del embargo prestando aval
bancario por la cuantía por la que se decrete el embargo preventivo.

9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al pago,
alegando pluspetición, sólo se admitirá la oposición si acredita haber pagado o
puesto a disposición del demandante, antes de la interposición de la demanda, la
suma que reconoce como debida. Si la oposición se funda en pluspetición, sólo
podrá pedirse el embargo preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no
satisfecha por el deudor.

10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.

Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente desestimadas
sus pretensiones.

De estimarse parcialmente la demanda, cada parte soportará las costas causadas a
su instancia y las comunes por la mitad. La condena en costas incluirá los
honorarios del abogado y del procurador de la parte vencedora, si hubiere
utilizado los servicios profesionales de los mismos en la demanda o la
contestación.

11. Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de retrotraer
el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la
demanda, considerándose comunes a la ampliación los trámites que le hayan
precedido.

Esta facultad se extenderá a la fase de ejecución de la sentencia.

La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la comunidad con
posterioridad a la presentación de la demanda requerirá su previa acreditación
mediante una nueva certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación,
expedida con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2.

12. El recurso contra la sentencia no será admitido a trámite si el demandado no
acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a
que se contrae la sentencia condenatoria.

Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por incumplimiento de
plazos o cuotas vencidas, se tendrá por desierto el recurso si durante su
tramitación dejase el recurrente de abonar o consignar a su tiempo las que de su
misma índole vayan venciendo."

Artículo decimoctavo.

Se añade un artículo 22 a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, que tendrá la siguiente redacción:

"1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con
todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento
de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada
propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota
que le corresponda en el importe insatisfecho.

2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se
encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la
comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el
apartado anterior.

Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas
causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda."

Artículo decimonoveno.

El artículo 21 de la vigente Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, pasa a ser el artículo 23 de esta misma Ley, sin experimentar
variación alguna en su redacción.

Artículo vigésimo.

Se añade un capítulo III en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, rubricado "Del régimen de los complejos inmobiliarios privados".
Dicho capítulo estará integrado por el artículo 24 de la Ley, que tendrá la
siguiente redacción:

"1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código
Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los
siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre
sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en
que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho
derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior
podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de
los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este
caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán
íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto,
se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea
otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas
las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo
mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo
contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los
elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota
de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales
responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los
gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la
comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a
todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de
propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes
especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por
los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales
ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas
exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada
una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad
agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se
extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios
comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que
corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios
integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas
jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente
respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las
disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el
apartado anterior."

Artículo vigésimo primero.

Se añade una disposición adicional a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, con la siguiente redacción:

"1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten
las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el
artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:

a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de
propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al
ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente
disposición.

Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al
aprobar su primer presupuesto ordinario.

b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no
inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad.

A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones
necesarias en función de su respectiva cuota de participación.

c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual
inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la
dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo
9.

2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del
ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.

Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para
atender los gastos de conservación y reparación de la finca permitidos por la
presente Ley se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo
de su cuantía mínima.

Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones
necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a
lo señalado en el párrafo anterior."

Disposición adicional única.

1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos:

"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad
separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos
comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y
disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las
fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,
incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y
sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores,
pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores,
depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes,
incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas
o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua
caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de
humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y
otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás
instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas
ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera
otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten
indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo
podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada
privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este
solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en
lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados." 2. Sin
perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones
introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2
de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en
vigor con su redacción actual.

Disposición transitoria única.

Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal,
conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por la presente Ley, no
serán aplicables a los procesos judiciales ya iniciados de acuerdo con la
legislación anteriormente vigente, los cuales continuarán tramitándose con
arreglo a ésta hasta su conclusión.

Disposición final única.

1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido
en la presente Ley.

Asimismo quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las
comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.

2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de
un año, a lo dispuesto en la presente Ley.

Por tanto, Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden
y hagan guardar esta Ley.

Madrid, 6 de abril de 1999.

Juan Carlos Rey de España

El Presidente del Gobierno,
JOSÉ MARÍA AZNAR LÓPEZ