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De Ordenación de la Edificación

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Título: LEY 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Nº de Disposición: 38/1999
Fecha Disposición: 5/11/1999
Órgano Emisor: JEFATURA DEL ESTADO
Número BOE:  266/1999
Fecha Publicación: 6/11/1999
 


JUAN CARLOS I REY DE ESPAÑAA todos los que la presente vieren y entendieren, Sabed: Que las Cortes
Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente Ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
El sector de la edificación es uno de los principales sectores económicos con
evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad y en los valores
culturales que entraña el patrimonio arquitectónico y, sin embargo, carece de
una regulación acorde con esta importancia.
Así, la tradicional regulación del suelo contrasta con la falta de una
configuración legal de la construcción de los edificios, básicamente establecida
a través del Código Civil y de una variedad de normas cuyo conjunto adolece de
serias lagunas en la ordenación del complejo proceso de la edificación, tanto
respecto a la identificación, obligaciones y responsabilidades de los agentes
que intervienen en el mismo, como en lo que se refiere a las garantías para
proteger al usuario.
Por otra parte, la sociedad demanda cada vez más la calidad de los edificios y
ello incide tanto en la seguridad estructural y la protección contra incendios
como en otros aspectos vinculados al bienestar de las personas, como la
protección contra el ruido, el aislamiento térmico o la accesibilidad para
personas con movilidad reducida. En todo caso, el proceso de la edificación, por
su directa incidencia en la configuración de los espacios, implica siempre un
compromiso de funcionalidad, economía, armonía y equilibrio medioambiental de
evidente relevancia desde el punto de vista del interés general; así se
contempla en la Directiva 85/384/CEE de la Unión Europea, cuando declara que "la
creación arquitectónica, la calidad de las construcciones, su inserción
armoniosa en el entorno, el respeto de los paisajes naturales y urbanos, así
como del patrimonio colectivo y privado, revisten un interés público".
Respondiendo a este orden de principios, la necesidad, por una parte, de dar
continuidad a la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y
valoraciones, ordenando la construcción de los edificios, y de superar, por otra, la discrepancia existente entre la legislación vigente y la realidad por la
insuficiente regulación actual del proceso de la edificación, así como de
establecer el marco general en el que pueda fomentarse la calidad de los
edificios y, por último, el compromiso de fijar las garantías suficientes a los
usuarios frente a los posibles daños, como una aportación más a la Ley 26/1984,
de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, son los
motivos que justifican sobradamente esta Ley de Ordenación de la Edificación,
cuyo contenido primordial es el siguiente:
1. El objetivo prioritario es regular el proceso de la edificación actualizando
y completando la configuración legal de los agentes que intervienen en el mismo,
fijando sus obligaciones para así establecer las responsabilidades y cubrir las
garantías a los usuarios, en base a una definición de los requisitos básicos que
deben satisfacer los edificios.
2. Para ello, se define técnicamente el concepto jurídico de la edificación y
los principios esenciales que han de presidir esta actividad y se delimita el
ámbito de la Ley, precisando aquellas obras, tanto de nueva construcción como en
edificios existentes, a las que debe aplicarse.
Ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley establece
los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios de tal forma que la
garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos
técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un seguro de
daños o de caución.
Estos requisitos abarcan tanto los aspectos de funcionalidad y de seguridad de
los edificios como aquellos referentes a la habitabilidad.
Se establece el concepto de proyecto, obligatorio para el desarrollo de las
obras incluidas en el ámbito de la Ley, precisando la necesaria coordinación
entre los proyectos parciales que puedan incluirse, así como la documentación a
entregar a los usuarios para el correcto uso y mantenimiento de los edificios.
Se regula, asimismo, el acto de recepción de obra, dada la importancia que tiene
en relación con el inicio de los plazos de responsabilidad y de prescripción
establecidos en la Ley.
3. Para los distintos agentes que participan a lo largo del proceso de la
edificación se enumeran las obligaciones que corresponden a cada uno de ellos,
de las que se derivan sus responsabilidades, configurándose el promotor como una
persona física o jurídica que asume la iniciativa de todo el proceso y a la que
se obliga a garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir. Dentro
de las actividades del constructor se hace mención especial a la figura del jefe
de obra, así como a la obligación de formalizar las subcontrataciones que en su
caso se establezcan.
Además la Ley delimita el ámbito de actuaciones que corresponden a los
profesionales, el proyectista, el director de obra y el director de la ejecución
de la obra, estableciendo claramente el ámbito específico de su intervención, en
función de su titulación habilitante.
4. La responsabilidad civil de los diferentes agentes por daños materiales en el
edificio se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que, con arreglo a esta Ley, se deba
responder.
La responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en
forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de
culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el
daño producido.
A la figura del promotor se equiparan también las de gestor de cooperativas o de
comunidades de propietarios, u otras análogas que aparecen cada vez con mayor
frecuencia en la gestión económica de la edificación.
5. En cuanto a los plazos de responsabilidad se establecen en períodos de uno,
tres y diez años, en función de los diversos daños que puedan aparecer en los
edificios. El constructor, durante el primer año, ha de responder por los daños
materiales derivados de una deficiente ejecución; todos los agentes que
intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por
los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a
la habitabilidad y durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos
que afecten a la seguridad estructural del edificio.
Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos años,
al igual que las de repetición contra los agentes presuntamente responsables.
6. Por lo que se refiere a las garantías la Ley establece, para los edificios de
vivienda, la suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un
año, de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por el
promotor de un 5 por 100 del coste de la obra para hacer frente a los daños
materiales ocasionados por una deficiente ejecución.
Se establece igualmente para los edificios de vivienda la suscripción
obligatoria por el promotor de un seguro que cubra los daños materiales que
ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o
que afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez años,
respectivamente.
Se fijan las normas sobre las garantías de suscripción obligatoria, así como los
importes mínimos de garantía para los tres supuestos de uno, tres y diez años,
respectivamente.
No se admiten franquicias para cubrir los daños en el supuesto de un año, y no
podrán exceder del 1 por 100 del capital asegurado para los otros dos supuestos.
Además, con el fin de evitar el fraude a los adquirentes se exigen determinados
requisitos que acrediten la constitución del correspondiente seguro para la
inscripción de escrituras públicas y la liquidación de las sociedades promotoras.
7. La Ley se completa con siete disposiciones adicionales. En la primera se
establece que la percepción de las cantidades anticipadas reguladas para las
viviendas se amplíe a promociones de viviendas en régimen de comunidades de
propietarios o sociedades cooperativas.
En la segunda disposición adicional se prevé que la exigencia de la
obligatoriedad de las garantías a las que se hace referencia en el artículo 19
de la Ley, se hará de forma escalonada en el tiempo para permitir que el sector
vaya acomodándose a lo dispuesto en esta norma.
Así la garantía de diez años contra los daños materiales causados por vicios o
defectos que afecten a los elementos estructurales, también llamado seguro
decenal, será exigible a partir de la entrada en vigor de esta Ley para los
edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Posteriormente, y por Real
Decreto, teniendo en cuenta las circunstancias del sector de la edificación y
del sector asegurador, podrá establecerse la obligatoriedad de las demás
garantías, es decir, del seguro de tres años que cubre los daños causados en los
elementos constructivos o en las instalaciones que afecten a la habitabilidad o
seguro trienal, y del seguro de un año que cubre los daños materiales por vicios
o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las
obras.
En la tercera se exceptúa a los miembros de los Cuerpos de Ingenieros de los
Ejércitos de lo dispuesto en esta Ley en lo que se refiere a la delimitación de
sus actuaciones en el ámbito de la Defensa.
En la cuarta se concreta la titulación académica y profesional de los
Coordinadores de Seguridad y Salud, en las obras de edificación.
8. Mediante una disposición transitoria se establece la aplicación de lo
previsto en la Ley a las obras para cuyos proyectos se solicite licencia de
edificación a partir de la entrada en vigor de la misma. Por último, en la
primera de las cuatro disposiciones finales se invocan los preceptos a cuyo
amparo se ejerce la competencia del Estado en las materias reguladas por la Ley;
en la segunda se autoriza al Gobierno para que en el plazo de dos años apruebe
un Código Técnico de la Edificación que desarrolle los requisitos básicos que
deben cumplir los edificios relacionados en el artículo 3; en la tercera se
insta al Gobierno para que adapte al Reglamento de la Ley de Expropiación
Forzosa las modificaciones introducidas en la disposición adicional quinta, y en
la cuarta determina la entrada en vigor de la Ley.
La Ley, en definitiva, trata, dentro del marco de competencias del Estado, de
fomentar la calidad incidiendo en los requisitos básicos y en las obligaciones
de los distintos agentes que se encargan de desarrollar las actividades del
proceso de la edificación, para poder fijar las responsabilidades y las
garantías que protejan al usuario y para dar cumplimiento al derecho
constitucional a una vivienda digna y adecuada.
La regulación del proceso de la edificación no quedaría, sin embargo,
actualizada y completa si la Ley no se refiriera a aquellos supuestos en que
dicho proceso constructivo ha exigido la previa expropiación de bienes o
derechos por vincularse a una finalidad u objetivo de utilidad pública o interés
social. En este sentido, la Ley actualiza la regulación de un aspecto de la
legislación de expropiación forzosa sin duda necesitada toda ella de una
revisión para adaptarse a la dinámica de nuestro tiempo, que presenta una
significación cualificada y cuya puesta al día no debe demorarse, como es el
ejercicio del derecho de reversión, derecho calificado por el Tribunal
Constitucional como de configuración legal.
CAPÍTULO I

Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto.
1. Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la
edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes
que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el
adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el
cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección
de los intereses de los usuarios.
2. Las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevención de riesgos
laborales en las obras de edificación se regirán por su legislación específica.
3. Cuando las Administraciones públicas y los organismos y entidades sujetos a
la legislación de contratos de las Administraciones públicas actúen como agentes
del proceso de la edificación se regirán por lo dispuesto en la legislación de
contratos de las Administraciones públicas y en lo no contemplado en la misma
por las disposiciones de esta Ley, a excepción de lo dispuesto sobre garantías
de suscripción obligatoria.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
1. Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal
la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente,
público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas,
docente y cultural.
b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de
telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del
transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de
la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y
su explotación.
c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados
en los grupos anteriores.
2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta
Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las
siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones
de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma
eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una
sola planta.
b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la
configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que
tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una
variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el
conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos
característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones
catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o
históricoartístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y
aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto
de protección.
3. Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el
equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan
adscritos al edificio.
CAPÍTULO II
Exigencias técnicas y administrativas de la edificación
Artículo 3. Requisitos básicos de la edificación.
1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la
sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse,
construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los
requisitos básicos siguientes:
a) Relativos a la funcionalidad:
a.1) Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los
espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de
las funciones previstas en el edificio.
a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y
comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los
términos previstos en su normativa específica.
a.3) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información
de acuerdo con lo establecido en su normativa específica.
b) Relativos a la seguridad:
b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o
partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los
soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la
estabilidad del edificio.
b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan
desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del
incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la
actuación de los equipos de extinción y rescate.
b.3) Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no
suponga riesgo de accidente para las personas.
c) Relativos a la habitabilidad:
c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se
alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente
interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno
inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en
peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus
actividades.
c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso
racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las
instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
2. El Código Técnico de la Edificación es el marco normativo que establece las
exigencias básicas de calidad de los edificios y de sus instalaciones, de tal
forma que permite el cumplimiento de los anteriores requisitos básicos.
Las normas básicas de la edificación y las demás reglamentaciones técnicas de
obligado cumplimiento constituyen, a partir de la entrada en vigor de esta Ley,
la reglamentación técnica hasta que se apruebe el Código Técnico de la
Edificación conforme a lo previsto en la disposición final segunda de esta Ley.
El Código podrá completarse con las exigencias de otras normativas dictadas por
las Administraciones competentes y se actualizará periódicamente conforme a la
evolución de la técnica y la demanda de la sociedad.
Artículo 4. Proyecto.
1. El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y
determinan las exigencias técnicas de las obras contempladas en el artículo 2.
El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de
acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable.
2. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u
otros documentos técnicos sobre tecnologías específicas o instalaciones del
edificio, se mantendrá entre todos ellos la necesaria coordinación sin que se
produzca una duplicidad en la documentación ni en los honorarios a percibir por
los autores de los distintos trabajos indicados.
Artículo 5. Licencias y autorizaciones administrativas.
La construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se
ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias y demás
autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa
aplicable.
Artículo 6. Recepción de la obra.
1. La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez
concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste.
Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o
fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes.
2. La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor
y el constructor, y en la misma se hará constar:
a) Las partes que intervienen.
b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase
completa y terminada de la misma.
c) El coste final de la ejecución material de la obra.
d) La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando,
en su caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar
subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará
constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.
e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus
responsabilidades.
Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de
obra y el director de la ejecución de la obra.
3. El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la
misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales.
En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que
se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.
4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro
de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el
certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación
efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente
producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no
hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.
5. El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta
Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o
cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado
anterior.
Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de
las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el
director de obra para la formalización de los correspondientes trámites
administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación
identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de
edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del
edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de
aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que
constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del
edificio.
CAPÍTULO III
Agentes de la edificación
Artículo 8. Concepto.
Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que
intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán
determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de
aplicación y por el contrato que origina su intervención.
Artículo 9. El promotor.
1. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o
privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia,
con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su
posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
2. Son obligaciones del promotor:
a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para
construir en él.
b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción
del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores
modificaciones del mismo.
c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones
administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.
d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.
e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o
cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.
Artículo 10. El proyectista.
1. El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la
normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.
Podrán redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo complementen,
otros técnicos, de forma coordinada con el autor de éste.
Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros
documentos técnicos según lo previsto en el apartado 2 del artículo 4 de esta
Ley, cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto.
2. Son obligaciones del proyectista:
a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de
arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso
de personas jurídicas, designar al técnico redactor del proyecto que tenga la
titulación profesional habilitante.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para
los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación
académica y profesional habilitante será la de arquitecto.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para
los usos indicados en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la titulación
académica y profesional habilitante, con carácter general, será la de ingeniero,
ingeniero técnico o arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones
legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus respectivas
especialidades y competencias específicas.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios
comprendidos en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación
académica y profesional habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico,
ingeniero o ingeniero técnico y vendrá determinada por las disposiciones legales
vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias
específicas.
Idénticos criterios se seguirán respecto de los proyectos de obras a las que se
refieren los apartados 2.b) y 2.c) del artículo 2 de esta Ley.
En todo caso y para todos los grupos, en los aspectos concretos correspondientes
a sus especialidades y competencias específicas, y en particular respecto de los
elementos complementarios a que se refiere el apartado 3 del artículo 2, podrán
asimismo intervenir otros técnicos titulados del ámbito de la arquitectura o de
la ingeniería, suscribiendo los trabajos por ellos realizados y coordinados por
el proyectista. Dichas intervenciones especializadas serán preceptivas si así lo
establece la disposición legal reguladora del sector de actividad de que se
trate.
b) Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya
establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran
preceptivos.
c) Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones
parciales.
Artículo 11. El constructor.
1. El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el
compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las
obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
2. Son obligaciones del constructor:
a) Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las
instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a
fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
b) Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el
cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.
c) Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del
constructor en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la
capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la
obra.
d) Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
e) Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de
la obra dentro de los límites establecidos en el contrato.
f) Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
g) Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la
documentación de la obra ejecutada.
h) Suscribir las garantías previstas en el artículo 19.
Artículo 12. El director de obra.
1. El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección
facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define,
la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones
del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
2. Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la
coordinación del director de obra.
3. Son obligaciones del director de obra:
a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de
arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda
y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso
de personas jurídicas, designar al técnico director de obra que tenga la
titulación profesional habilitante.
En el caso de la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional
habilitante será la de arquitecto.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las
edificaciones indicadas en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la
titulación habilitante, con carácter general, será la de ingeniero, ingeniero
técnico o arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes
para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias
específicas.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las
edificaciones indicadas en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la
titulación habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o
ingeniero técnico y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes
para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias
específicas.
Idénticos criterios se seguirán respecto de las obras a las que se refieren los
apartados 2.b) y 2.c) del artículo 2 de esta Ley.
b) Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura
proyectadas a las características geotécnicas del terreno.
c) Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el
Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta
interpretación del proyecto.
d) Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales
modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra
siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y
observadas en la redacción del proyecto.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final
de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final
de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran
preceptivos.
f) Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al
promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
g) Las relacionadas en el artículo 13, en aquellos casos en los que el director
de la obra y el director de la ejecución de la obra sea el mismo profesional, si
fuera ésta la opción elegida, de conformidad con lo previsto en el apartado 2.a)
del artículo 13.
Artículo 13. El director de la ejecución de la obra.
1. El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la
dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material
de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la
calidad de lo edificado.
2. Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:
a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y
cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de
personas jurídicas, designar al técnico director de la ejecución de la obra que
tenga la titulación profesional habilitante.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de edificios para
los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación
académica y profesional habilitante será la de arquitecto técnico.
Será ésta, asimismo, la titulación habilitante para las obras del grupo b) que
fueran dirigidas por arquitectos.
En los demás casos la dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada, indistintamente, por
profesionales con la titulación de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o
ingeniero técnico.
b) Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la
realización de ensayos y pruebas precisas.
c) Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los
materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y
de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del
director de obra.
d) Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final
de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la
liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
f) Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de
la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.
Artículo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la
edificación.
1. Son entidades de control de calidad de la edificación aquéllas capacitadas
para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto,
de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo
con el proyecto y la normativa aplicable.
2. Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación los
capacitados para prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos
o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de
edificación.
3. Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:
a) Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al
agente autor del encargo y, en todo caso, al director de la ejecución de las
obras.
b) Justificar la capacidad suficiente de medios materiales y humanos necesarios
para realizar adecuadamente los trabajos contratados, en su caso, a través de la
correspondiente acreditación oficial otorgada por las Comunidades Autónomas con
competencia en la materia.
Artículo 15. Los suministradores de productos.
1. Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas,
importadores o vendedores de productos de construcción.
2. Se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica para su
incorporación permanente en una obra incluyendo materiales, elementos
semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como
en proceso de ejecución.
3. Son obligaciones del suministrador:
a) Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones
del pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad, así como del
cumplimiento de las exigencias que, en su caso, establezca la normativa técnica
aplicable.
b) Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los
productos suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes,
para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.
Artículo 16. Los propietarios y los usuarios.
1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación
mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y
transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con
que ésta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización
adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las
instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra
ejecutada.
CAPÍTULO IV
Responsabilidades y garantías
Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso
de la edificación.
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o
jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a
los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los
mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños
materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados
desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de
éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios
o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados,
los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios
o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen
el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c),
del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos
de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras
dentro del plazo de un año.
2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada,
tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por
las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños
materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que
pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido,
la responsabilidad se exigirá solidariamente.
En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes
intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el
edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso
procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se
extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su
intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la
forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u
otras figuras análogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un
proyectista, los mismos responderán solidariamente.
Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de
otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan
derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la
repetición que pudieran ejercer contra sus autores.
6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el
edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad
profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones
atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él
dependan.
Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la
ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente
responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin
perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales
causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción
adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere
lugar.
7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el
certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de
dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo,
asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o
imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere
corresponderle frente al proyectista.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico,
los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre
ellos corresponda.
8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que
intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron
ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio
perjudicado por el daño.
9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin
perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas
frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a
los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable
a la compraventa.
Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones.
1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior
por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el
plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de
las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por
incumplimiento contractual.
2. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes
que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los
aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza
de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a
partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma
extrajudicial.
Artículo 19. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de
la construcción.
1. El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas
en el artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad
que se establezca en aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo
como referente a las siguientes garantías:
a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un
año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución
que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser
sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la
ejecución material de la obra.
b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres
años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los
elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento
de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez
años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por
vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes,
las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y
que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
2. Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:
a) Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el supuesto a) del apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo apartado, y de
asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de
parte del mismo. El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que
éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél.
b) La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra. No
obstante, en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en períodos
siguientes a la fecha de recepción, la falta de pago de las siguientes
fracciones de prima no dará derecho al asegurador a resolver el contrato, ni
éste quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni éste
liberado de su obligación, caso de que el asegurado deba hacer efectiva la
garantía.
c) No será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos
extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el artículo 4 de la
Ley 21/1990, de 19 de diciembre.
3. Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones:
a) Las señaladas en los apartados 2.a) y 2.b) de este artículo. En relación con
el apartado 2.a), los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del
edificio o de parte del mismo.
b) El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer
requerimiento.
c) El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan
corresponderle contra el tomador del seguro.
4. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni
resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de
duración previsto en el apartado 1 de este artículo.
5. El importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:
a) El 5 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos
los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.a) de este
artículo.
b) El 30 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos
los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.b) de este
artículo.
c) El 100 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos
los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.c) de este
artículo.
6. El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que
corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.
7. El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de suscripción
obligatoria implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al
obligado a suscribir las garantías.
8. Para las garantías a que se refiere el apartado 1.a) de este artículo no
serán admisibles cláusulas por las cuales se introduzcan franquicias o
limitación alguna en la responsabilidad del asegurador frente al asegurado.
En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los apartado 1.b) y
1.c) de este artículo se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder del 1
por 100 del capital asegurado de cada unidad registral.
9. Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:
a) Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños
materiales que garantiza la Ley.
b) Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
c) Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
d) Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio
después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en
la misma.
e) Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del
edificio.
f) Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha
hecho la recepción.
g) Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o
defectos de las instalaciones propias del edificio.
h) Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de
tercero o por el propio perjudicado por el daño.
i) Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya
reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan
sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita
por los firmantes del acta de recepción.
Artículo 20. Requisitos para la escrituración e inscripción.
1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras
públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de
aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las
garantías a que se refiere el artículo 19.
2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que
se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja
abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades
promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las
garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las
edificaciones que hubieran promovido.
Disposición adicional primera. Percepción de cantidades a cuenta del precio
durante la construcción.
La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o
gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del
contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio,
sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de
viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se aplicarán en el
caso de viviendas con las siguientes modificaciones:
a) La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de
viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios
o sociedad cooperativa.
b) La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las
cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo
pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.
c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los
intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva
la devolución.
d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo primero del
artículo 6 de la citada Ley, se impondrán por las Comunidades Autónomas, en
cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya
devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las
Comunidades Autónomas.
Disposición adicional segunda. Obligatoriedad de las garantías por daños
materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción.
Uno. La garantía contra los daños materiales a que se refiere el apartado 1.c)
del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para
edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
Dos. Mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir las
garantías previstas en los apartados 1.a) y 1.b) del citado artículo 19, para
edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Asimismo, mediante Real
Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir cualquiera de las
garantías previstas en el artículo 19, para edificios destinados a cualquier uso
distinto del de vivienda.
Disposición adicional tercera. Intervenciones en el proceso de la edificación de
los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos en el ámbito de la Defensa.
Los miembros de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos, cuando intervengan
en la realización de edificaciones o instalaciones afectas a la Defensa, se
regirán en lo que se refiere a su capacidad profesional por la Ley 17/1999, de
18 de mayo, de Régimen del Personal de las Fuerzas Armadas, y disposiciones
reglamentarias de desarrollo.
Disposición adicional cuarta. Coordinador de seguridad y salud.
Las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para desempeñar la
función de coordinador de seguridad y salud en obras de edificación, durante la
elaboración del proyecto y la ejecución de la obra, serán las de arquitecto,
arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, de acuerdo con sus
competencias y especialidades.
Disposición adicional quinta. Regulación del derecho de reversión.
Los artículos 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de
1954, quedan redactados de la manera siguiente:
"Artículo 54.
1. En el caso de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó
la expropiación, así como si hubiera alguna parte sobrante de los bienes
expropiados, o desapareciese la afectación, el primitivo dueño o sus
causahabientes podrán recobrar la totalidad o la parte sobrante de lo
expropiado, mediante el abono a quien fuera su titular de la indemnización que
se determina en el artículo siguiente.
2. No habrá derecho de reversión, sin embargo, en los casos siguientes:
a) Cuando simultáneamente a la desafectación del fin que justificó la
expropiación se acuerde justificadamente una nueva afectación a otro fin que
haya sido declarado de utilidad pública o interés social. En este supuesto la
Administración dará publicidad a la sustitución, pudiendo el primitivo dueño o
sus causahabientes alegar cuanto estimen oportuno en defensa de su derecho a la
reversión, si consideran que no concurren los requisitos exigidos por la ley,
así como solicitar la actualización del justiprecio si no se hubiera ejecutado
la obra o establecido el servicio inicialmente previstos.
b) Cuando la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado
de utilidad pública o interés social se prolongue durante diez años desde la
terminación de la obra o el establecimiento del servicio.
3. Cuando de acuerdo con lo establecido en los apartados anteriores de este
artículo proceda la reversión, el plazo para que el dueño primitivo o sus
causahabientes puedan solicitarla será el de tres meses, a contar desde la fecha
en que la Administración hubiera notificado el exceso de expropiación, la
desafectación del bien o derecho expropiados o su propósito de no ejecutar la
obra o de no implantar el servicio.
En defecto de esta notificación, el derecho de reversión podrá ejercitarse por
el expropiado y sus causahabientes en los casos y con las condiciones siguientes:
a) Cuando se hubiera producido un exceso de expropiación o la desafectación del
bien o derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte años desde la toma
de posesión de aquéllos.
b) Cuando hubieran transcurrido cinco años desde la toma de posesión del bien o
derecho expropiados sin iniciarse la ejecución de la obra o la implantación del
servicio.
c) Cuando la ejecución de la obra o las actuaciones para el establecimiento del
servicio estuvieran suspendidas más de dos años por causas imputables a la
Administración o al beneficiario de la expropiación sin que se produjera por
parte de éstos ningún acto expreso para su reanudación.
4. La competencia para resolver sobre la reversión corresponderá a la
Administración en cuya titularidad se halle el bien o derecho en el momento en
que se solicite aquélla o a la que se encuentre vinculado el beneficiario de la
expropiación, en su caso, titular de los mismos.
5. En las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se
hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros
posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con
lo dispuesto en este artículo y en el siguiente, sin cuya constancia registral
el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan
inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la
Ley Hipotecaria.
Artículo 55.
1. Es presupuesto del ejercicio del derecho de reversión la restitución de la
indemnización expropiatoria percibida por el expropiado, actualizada conforme a
la evolución del índice de precios al consumo en el período comprendido entre la
fecha de iniciación del expediente de justiprecio y la de ejercicio del derecho
de reversión. La determinación de este importe se efectuará por la
Administración en el mismo acuerdo que reconozca el derecho de reversión.
2. Por excepción, si el bien o derecho expropiado hubiera experimentado cambios
en su calificación jurídica que condicionaran su valor o hubieran incorporado
mejoras aprovechables por el titular de aquel derecho o sufrido menoscabo de
valor, se procederá a una nueva valoración del mismo, referida a la fecha de
ejercicio del derecho, fijada con arreglo a las normas contenidas en el capítulo
III del Título II de esta Ley.
3. La toma de posesión del bien o derecho revertido no podrá tener lugar sin el
previo pago o consignación del importe resultante conforme a los apartados
anteriores. Dicho pago o consignación deberá tener lugar en el plazo máximo de
tres meses desde su determinación en vía administrativa, bajo pena de caducidad
del derecho de reversión y sin perjuicio de la interposición de recurso
contencioso-administrativo. En este último caso, las diferencias que pudieran
resultar de la sentencia que se dicte deberán, asimismo, satisfacerse o
reembolsarse, según proceda, incrementadas con los intereses devengados al tipo
de interés legal desde la fecha del primer pago en el plazo de tres meses desde
la notificación de la sentencia bajo pena de caducidad del derecho de reversión
en el primer supuesto."
Disposición adicional sexta. Infraestructuras comunes en los edificios para el
acceso a los servicios de telecomunicación.
El artículo 2, apartado a), del Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre
infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de
telecomunicación, quedará redactado de la siguiente manera:
"a) A todos los edificios y conjuntos inmobiliarios en los que exista
continuidad en la edificación, de uso residencial o no y sean o no de nueva
construcción, que estén acogidos, o deban acogerse, al régimen de propiedad
horizontal regulado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal,
modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril."
Disposición adicional séptima. Solicitud de la demanda de notificación a otros
agentes.
Quien resulte demandado por ejercitarse contra él acciones de responsabilidad
basadas en las obligaciones resultantes de su intervención en el proceso de la
edificación previstas en la presente Ley, podrá solicitar, dentro del plazo que
la Ley de Enjuiciamiento Civil concede para contestar a la demanda, que ésta se
notifique a otro u otros agentes que también hayan tenido intervención en el
referido proceso.
La notificación se hará conforme a lo establecido para el emplazamiento de los
demandados e incluirá la advertencia expresa a aquellos otros agentes llamados
al proceso de que, en el supuesto de que no comparecieren, la sentencia que se
dicte será oponible y ejecutable frente a ellos.
Disposición transitoria primera.
Lo dispuesto en esta Ley, salvo en materia de expropiación forzosa en que se
estará a lo establecido en la disposición transitoria segunda, será de
aplicación a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios
existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de
edificación, a partir de su entrada en vigor.
Disposición transitoria segunda.
Lo establecido en la disposición adicional quinta no será de aplicación a
aquellos bienes y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la ley, se
hubiera presentado la solicitud de reversión.
Disposición derogatoria primera.
Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se
opongan a lo dispuesto en esta Ley.
Disposición derogatoria segunda.
Los artículos 64 a 70 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, aprobado
por Decreto de 26 de abril de 1957, seguirán vigentes en cuanto no se opongan o
resulten compatibles con lo establecido en la disposición adicional quinta.
Disposición final primera. Fundamento constitucional.
Esta Ley se dicta al amparo de la competencia que corresponde al Estado de
conformidad con los artículos de la Constitución siguientes:
a) El artículo 149.1.6.a , 8.a y 30.a en relación con las materias civiles y
mercantiles de los capítulos I y II y con las obligaciones de los agentes de la
edificación y atribuciones derivadas del ejercicio de las profesiones
establecidas en el capítulo III, sin perjuicio de los derechos civiles, forales
o especiales existentes en determinadas Comunidades Autónomas.
b) El artículo 149.1.16.a, 21.a, 23.a y 25.a para el artículo 3.
c) El artículo 149.1.6.a, 8.a y 11.a para el capítulo IV.
d) El artículo 149.1.18.a para la disposición adicional quinta.
Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación sin perjuicio de las competencias
legislativas y de ejecución que tengan asumidas las Comunidades Autónomas en
este ámbito.
Disposición final segunda. Autorización al Gobierno para la aprobación de un
Código Técnico de la Edificación.
Se autoriza al Gobierno para que, mediante Real Decreto y en el plazo de dos
años a contar desde la entrada en vigor de esta Ley, apruebe un Código Técnico
de la Edificación que establezca las exigencias que deben cumplir los edificios
en relación con los requisitos básicos establecidos en el artículo 3, apartados
1.b) y 1.c).
Hasta su aprobación, para satisfacer estos requisitos básicos se aplicarán las
normas básicas de la edificación-NBE que regulan las exigencias técnicas de los
edificios y que se enumeran a continuación:
NBE CT-79 Condiciones térmicas en los edificios.
NBE CA-88 Condiciones acústicas en los edificios.
NBE AE-88 Acciones en la edificación.
NBE FL-90 Muros resistentes de fábrica de ladrillo.
NBE QB-90 Cubiertas con materiales bituminosos.
NBE EA-95 Estructuras de acero en edificación.
NBE CPI-96 Condiciones de protección contra incendios en los edificios.
Asimismo, se aplicará el resto de la reglamentación técnica de obligado
cumplimiento que regule alguno de los requisitos básicos establecidos en el
artículo 3.
Disposición final tercera. Adaptación del Reglamento de la Ley de Expropiación
Forzosa.
El Gobierno, en un plazo de seis meses, adaptará la sección 4.a del capítulo IV
del Título II del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa a lo dispuesto en
esta Ley.
Disposición final cuarta. Entrada en vigor.
Esta Ley entrará en vigor a los seis meses de su publicación en el "Boletín
Oficial del Estado", salvo sus disposiciones adicional quinta, transitoria
segunda, derogatoria primera por lo que se refiere a la legislación en materia
de expropiación forzosa, derogatoria segunda, y final tercera que entrarán en
vigor el día siguiente al de dicha publicación.
Por tanto, Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden
y hagan guardar esta Ley.
Madrid, 5 de noviembre de 1999.

Juan Carlos Rey de España
El Presidente del Gobierno,
JOSË MARÍA AZNAR LÓPEZ

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