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Sobre régimen del suelo y valoraciones

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Título: LEY 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.
Nº de Disposición: 6/1998
Fecha Disposición: 13/4/1998
Órgano Emisor: JEFATURA DEL ESTADO
Número BOE:  89/89
Fecha Publicación: 14/4/1998 


JUAN CARLOS I REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la
siguiente Ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
1. Las sucesivas reformas de nuestra legislación urbanística han ido
incrementando la complejidad de este sector del ordenamiento jurídico al
multiplicar, a veces innecesariamente, las intervenciones administrativas en las
distintas fases de los procesos de desarrollo urbano, lo que, unido a la
limitación de la oferta de suelo, ha contribuido decisivamente a demorar hasta
extremos irrazonables la conclusión de las operaciones de urbanización y
ulterior edificación, haciendo imprevisible su coste y dificultando una adecuada
programación de las correspondientes actividades empresariales, con el
consiguiente encarecimiento del producto final.
La última de dichas reformas, llevada a cabo por la Ley 8/1990, de 25 de julio,
y recogida en el texto refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación
Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, que ha
sido objeto de la sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 (
«Boletín Oficial del Estado» de 25 de abril), llevó esta línea de tendencia a
sus últimas consecuencias y su fracaso, que hoy es imposible ignorar, reclama
una enérgica rectificación cuyo norte no puede ser otro que la búsqueda de una
mayor flexibilidad que, de un lado, elimine los factores de rigidez que se han
ido acumulando y, de otro, asegure a las Administraciones públicas responsables
de la política urbanística una mayor capacidad de adaptación a una coyuntura
económica cambiante, en la que los ciclos de expansión y recesión se suceden con
extraordinaria rapidez.
El legislador estatal, que carece constitucionalmente de competencias en
materia de urbanismo y de ordenación del territorio en sentido propio, no puede
por sí solo afrontar la tarea indicada, a la que sólo puede aportar una solución
parcial poniendo a contribución su indiscutible competencia para, como ha
reconocido la citada sentencia del Tribunal Constitucional, regular las
condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de
propiedad del suelo en todo el territorio nacional, así como regular otras
materias que inciden en el urbanismo como son la expropiación forzosa, las
valoraciones, la responsabilidad de las Admi nistraciones públicas o el
procedimiento administrativo común.
Por ello, su obra reclama una continuación por parte de los legisladores de las
diferentes Comunidades Autónomas, sin la cual la reforma que ahora se inicia
quedaría incompleta.
2. Dentro de estos concretos límites, que comprenden inequívocamente la
determinación de las distintas clases de suelo como presupuesto mismo de la
definición de las condiciones básicas del derecho de propiedad urbana, la
presente Ley pretende facilitar el aumento de la oferta de suelo, haciendo
posible que todo el suelo que todavía no ha sido incorporado al proceso urbano,
en el que no concurran razones para su preservación, pueda considerarse como
susceptible de ser urbanizado. Y ello de acuerdo con el planeamiento y la
legislación territorial o sectorial, en razón de sus valores ambientales,
paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos o culturales, de su
riqueza agrícola, forestal, ganadera o de otra índole, o de su justificada
inadecuación para el desarrollo urbano. Hay que tener presente, asimismo, que la
reforma del mercado del suelo en el sentido de una mayor liberalización que
incremente su oferta forma parte de la necesaria reforma estructural de la
economía española, para la que el legislador estatal tiene las competencias que
le atribuye el artículo 149.1.13.a de la Constitución Española.
En ese amplio suelo urbanizable que, siguiendo este criterio, delimiten los
planes, podrán, por lo tanto, promoverse actuaciones urbanísticas en los
términos que precise la legislación urbanística en cada caso aplicable, y
siempre, naturalmente, de conformidad con las previsiones de la ordenación
urbanística y de los planes y proyectos sectoriales, asegurándose por su
promotor la ejecución, a su costa, de las infraestructuras de conexión con los
sistemas generales que la naturaleza e intensidad de dichas actuaciones demande
en cada caso e, incluso, el reforzamiento y mejora de dichos sistemas generales
cuando ello resulte necesario, exigencias mínimas éstas que por su carácter de
tales contribuyen a delimitar las condiciones básicas del ejercicio del derecho
de propiedad.
El régimen urbanístico del suelo prescinde así de imponer a los propietarios un
sistema de actuaciones programadas por la Administración, sin datos ni garantías
efectivas que aseguren su ejecución, que ésta sólo está en condiciones de
ofrecer en relación a sus propias actuaciones. Ello no implica, en ningún caso,
una renuncia a la función directiva y orientadora que es consustancial a la idea
de plan. Muy al contrario, la Ley parte del efectivo ejercicio de esa función
por el planeamiento general, que puede y debe fijar en todo caso la estructura
general del territorio, esto es, la imagen de la ciudad que la comunidad que lo
aprueba considera deseable, ya que ésa es una referencia de la que, en ningún
caso, puede prescindirse.
Ésta es la idea general de la que la Ley parte con el propósito de no
introducir, desde la definición del estatuto jurídico básico de la propiedad del
suelo, rigideces innecesarias que puedan impedir el despliegue por los
legisladores autonómicos y por las Administraciones públicas competentes, de
políticas urbanísticas más flexibles y con mayor capacidad de adaptación a las
cambiantes circunstancias en el contexto de una economía cuya globalización la
hace especialmente sensible a los cambios de coyuntura.
De este modo, la necesaria flexibilidad, que tanto se ha echado en falta en el
pasado, se cohonesta con la imprescindible salvaguardia de los intereses
públicos.
La flexibilidad que la Ley persigue con el fin de evitar la escasez de suelo no
debe, sin embargo, conducir a un régimen de absoluta discrecionalidad de las
autoridades urbanísticas a la hora de decidir acerca de la viabilidad de las
iniciativas que se promuevan en el ámbito del suelo urbanizable. Por ello, la
Ley ha previsto que el derecho a promover la transformación de dicho suelo
instando de la Administración la aprobación del planeamiento de desarrollo, se
podrá ejercer desde el momento en que el planeamiento general haya delimitado
los correspondientes ámbitos o se hayan establecido las condiciones para su
desarrollo, correspondiendo en otro caso a las Comunidades Autónomas la
regulación de las citadas condiciones, así como de los efectos derivados del
derecho de consulta, tanto sobre los criterios y previsiones del planeamiento
-territorial y sectorial- como de las obras adicionales que la actuación exija.
De este modo, se pretende asegurar un mínimo de consistencia al derecho del
propietario del suelo clasificado por el planeamiento como urbanizable, que como
tal mínimo, debe entenderse comprendido sin discusión dentro de las condiciones
básicas del estatuto jurídico de la propiedad, sin perjudicar la libertad de la
que han de gozar las Administraciones competentes para valorar, en cada caso,
los intereses públicos en juego.
3. En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha
optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud
posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando
así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor
fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente
interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta
credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su actuación.
Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que
habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su
día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma que, a partir de ahora, no
habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado
del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que
exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. A partir de este principio
básico, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación
de ese valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia,
del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas.
Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no
incluido en un concreto ámbito para su desarrollo, o para el que no se hayan
establecido las condiciones de dicho desarrollo, el de comparación con los
valores comprobados de otras fincas análogas, habida cuenta de su régimen
urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y
aprovechamientos permitidos por el planeamiento. Para los casos en que esa
comparación no sea posible, en los citados suelos -sin desarrollo previsible a
corto plazo- el método alternativo será el de capitalización de las rentas
reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que es el
método tradicional.
En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados por el
propio planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan
establecido las condiciones de desarrollo, el método de cálculo consistirá en la
aplicación al aprovechamiento correspondiente del valor básico de repercusión
recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate, valor que
de conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas
Locales, refleja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales
se fijan a partir de un estudio previo de dichos valores. Finalmente y para el
caso de que no existan o no sean aplicables lo valores de las ponencias
catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el
valor básico de repercusión se calculará por el método residual, comúnmente
utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el
sector público como por el privado.
La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de su correspondencia,
en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados,
conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanización que
en cada caso estuvieran pendientes, así como los costes financieros, de gestión
y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al terreno de la
condición de solar, tal como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las
tasaciones que se realizan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero.
El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto
contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a reducir
la conflictividad, lo que redundará también en una agilización de la gestión
urbanística y en una reducción en los costes innecesarios que su prolongación en
el tiempo inevitablemente añade.
4. El Título IV de la Ley se ha limitado a incluir los preceptos
imprescindibles para enmarcar el ejercicio en este sector, por las distintas
Administraciones públicas, de la potestad expropiatoria, a la que serán
aplicables sin más las normas generales vigentes que regulan ésta. Remite,
asimismo, para la determinación del justiprecio, a los criterios generales
establecidos en el Título III, acabando con la actual e injusta dualidad de
criterios que trata de distinta manera al propietario expropiado y al que no lo
es.
5. El Título V, por su parte, ajusta simplemente al régimen jurídico de la
propiedad del suelo que establecen los Títulos I y II de la Ley la regulación
precedente de las indemnizaciones por alteración del planeamiento y de las
limitaciones o vinculaciones singular impuestas por éste que no sean
susceptibles de distribución equitativa por los mecanismos de reparto de
beneficios y cargas que establezca la legislación urbanística.
6. La Ley ha querido mantenerse absolutamente en el marco de las competencias
del Estado claramente delimitadas por la sentencia de 20 de marzo de 1997 del
Tribunal Constitucional ya citada, por lo que ha renunciado a incidir lo más
mínimo en los aspectos relativos al planeamiento, a la gestión urbanística y al
control de aquél y de ésta.
7. Por último, las disposiciones transitorias de la Ley procuran evitar a
ultranza las soluciones de continuidad, estableciendo reglas de aplicación
directa en función de la situación de los procesos de desarrollo y ejecución del
planeamiento y obviando la exigencia de la previa adaptación de los planes para
la efectividad de la reforma, en razón de la negativa experiencia acumulada con
motivo de las reformas precedentes.
TÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto de la Ley.
Es objeto de la presente Ley definir el contenido básico del derecho de
propiedad del suelo de acuerdo con su función social, regulando las condiciones
que aseguren la igualdad esencial de su ejercicio en todo el territorio nacional.
Artículo 2. Facultades del derecho de propiedad.
1. Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre
dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las
leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento con arreglo a la clasificación
urbanística de los predios.
2. La ordenación del uso de los terrenos y construcciones establecida en el
planeamiento no conferirá derecho a los propietarios a exigir indemnización,
salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.
Artículo 3. Participación en las plusvalías.
La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción
urbanística de los entes públicos, se producirá en los términos fijados por la
presente Ley y las demás que sean de aplicación.
Artículo 4. Acción urbanística e iniciativa privada.
1. Los propietarios deberán contribuir, en los términos establecidos en las
leyes, a la acción urbanística de los entes públicos, a los que corresponderá,
en todo caso, la dirección del proceso, sin perjuicio de respetar la iniciativa
de aquéllos.
2. La gestión pública a través de su acción urbanizadora y de las políticas de
suelo suscitará, en la medida más amplia posible, la participación privada.
3. En los supuestos de actuación pública, la Administración actuante promoverá,
en el marco de la legislación urbanística, la participación de la iniciativa
privada aunque ésta no ostente la propiedad del suelo.
Artículo 5. Reparto equitativo de beneficios y cargas.
Las leyes garantizarán en todo caso el reparto de los beneficios y cargas
derivados del planeamiento, entre todos los propietarios afectados por cada
actuación urbanística, en proporción a sus aportaciones.
Artículo 6. Información y participación pública en el planeamiento y la gestión.
1. La legislación urbanística garantizará la participación pública en los
procesos de planeamiento y gestión, así como el derecho a la información de las
entidades representativas de los intereses afectados por cada actuación y de los
particulares.
2. Todo administrado tendrá derecho a que la Administración competente le
informe por escrito del régimen y condiciones urbanísticas aplicables a una
finca o ámbito determinado.
TÍTULO II
Régimen urbanístico de la propiedad del suelo
CAPÍTULO I
Clasificación del suelo
Artículo 7. Clases de suelo.
A los efectos de la presente Ley, el suelo se clasifica en urbano, urbanizable
y no urbanizable o clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística.
Artículo 8. Suelo urbano.
Tendrán la condición de suelo urbano, a los efectos de esta Ley:
a) El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o
por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características
que establezca la legislación urbanística.
b) Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de
acuerdo con el mismo.
Artículo 9. Suelo no urbanizable.
Tendrán la condición de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley, los
terrenos en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:
1.a Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen
especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con los
planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de sus
valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o
culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en
función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del
dominio público.
2.a Que el planeamiento general considere necesario preservar por los valores a
que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como aquéllos otros que considere
inadecuados para un desarrollo urbano.
Artículo 10. Suelo urbanizable.
El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano o de
no urbanizable, tendrá la consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto
de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y
el planeamiento aplicable.
Artículo 11. Clasificación del suelo en municipios sin planeamiento.
En los municipios que carezcan de planeamiento general, el suelo que no tenga
la condición de urbano de conformidad con los criterios establecidos en el ar
tículo 8, tendrá la consideración de suelo no urbanizable, a los efectos de esta
Ley.
CAPÍTULO II
Derechos y deberes de los propietarios
Artículo 12. Ejercicio de derechos y deberes.
Los derechos y deberes de los propietarios de suelo que se regulan en esta Ley
se ejercerán de acuerdo con la normativa que sobre planeamiento, gestión y
ejecución del planeamiento establezca la legislación urbanística en cada caso
aplicable.
Artículo 13. Derechos de los propietarios de suelo urbano.
Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización
de los terrenos para que adquieran la condición de solares y a edificar éstos en
las condiciones que en cada caso establezca la legislación urbanística y el
planeamiento.
Artículo 14. Deberes de los propietarios de suelo urbano.
1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanización
deberán completar a su costa la urbanización necesaria para que los mismos
alcancen -si aún no la tuvieran- la condición de solar, y edificarlos en plazo
si se encontraran en ámbitos para los que así se haya establecido por el
planeamiento y de conformidad con el mismo.
2. Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanización
consolidada deberán asumir los siguientes deberes:
a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo
necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas
de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos
resulten incluidos.
b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de
los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el
ámbito correspondiente, a efectos de su gestión.
c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo
correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del correspondiente ámbito;
este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la
legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la
participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que
correspondan a dicho suelo.
d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados
del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
e) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
f) Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento.
Artículo 15. Derechos de los propietarios de suelo urbanizable.
Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a usar,
disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad conforme a la naturaleza
rústica de los mismos. Además, tendrán derecho a promover su transformación
instando de la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de
desarrollo, de conformidad con lo que establezca la legislación urbanística.
Artículo 16. Reglas básicas para el ejercicio del derecho.
1. El derecho a promover la transformación del suelo urbanizable, mediante la
presentación ante el Ayuntamiento del correspondiente planeamiento de desarrollo
para su tramitación y aprobación, se podrá ejercer desde el momento en que el
planeamiento general delimite sus ámbitos o se hayan establecido las condiciones
para su desarrollo.
2. En otro caso, las Comunidades Autónomas, a través de la legislación
urbanística, regularán la tramitación, determinaciones y contenido de la
documentación necesaria para proceder a esa transformación. Asimismo, esta
legislación regulará los efectos derivados del derecho de consulta a las
Administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenación
urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de
realizar a su costa para asegurar la conexión con los sistemas generales
exteriores a la actuación de conformidad con lo dispuesto en el punto 3 del
artículo 18 de esta Ley. Dicha legislación fijará, igualmente, los plazos de
contestación a la referida consulta.
Artículo 17. Usos y obras provisionales.
En el suelo comprendido en sectores o ámbitos ya delimitados con vistas a su
desarrollo inmediato, en tanto no se haya aprobado el correspondiente
planeamiento de desarrollo, sólo podrán autorizarse excepcionalmente usos y
obras de carácter provisional que no estén expresamente prohibidos por la
legislación urbanística o sectorial ni por el planeamiento general, que habrán
de cesar, y en todo caso, ser demolidas sin indemnización alguna, cuando lo
acordare la Administración urbanística. La autorización, bajo las indicadas
condiciones aceptadas por el propietario, se hará constar en el Registro de la
Propiedad de conformidad con lo establecido en la legislación hipotecaria.
En el resto del suelo urbanizable podrán autorizarse, antes de su inclusión en
sectores o ámbitos para su desarrollo, los usos previstos en el artículo 20 de
la presente Ley.
Artículo 18. Deberes de los propietarios de suelo urbanizable.
La transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará para los
propietarios del mismo los siguientes deberes:
1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo
necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas
de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos
resulten incluidos.
2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de
los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya o
adscriba al ámbito correspondiente.
3. Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los
sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las obras necesarias
para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y
densidad de la misma y las intensidades de uso que ésta genere, de conformidad
con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general.
4. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo
correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector o ámbito
correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser
reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá
reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de
urbanización que correspondan a dicho suelo.
5. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados
del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
6. Costear o ejecutar la urbanización del sector o ámbito correspondiente.
7. Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento.
Artículo 19. Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación.
1. Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán
destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico
y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Quedarán
sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio
ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre
rehabilitación urbana.
2. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el número
anterior se sufragará por los propietarios o por la Administración, en los
términos que establezca la legislación aplicable.
Artículo 20. Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable.
1. Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a
usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de
los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos,
cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos
naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el
planeamiento.
Excepcionalmente, a través del procedimiento previsto en la legislación
urbanística, podrán autorizarse actuaciones específicas de interés público,
previa justificación de que no concurren las circunstancias previstas en el
apartado 1 del artículo 9 de la presente Ley.
2. En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas,
sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o
fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación
agraria, forestal o de similar naturaleza.
Artículo 21. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.
1. La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las
mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación urbanística
aplicable o exigibles por los actos de ejecución derivados de la misma. El nuevo
titular quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus
derechos y deberes urbanísticos, así como en los compromisos que éste hubiera
acordado con la Administración urbanística competente y hayan sido objeto de
inscripción registral, siempre que tales compromisos se refieran a un posible
efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, deberá hacerse constar en el
correspondiente título:
a) Si se tratare de terrenos no susceptibles de edificación o con edificaciones
fuera de ordenación de conformidad con el planeamiento aplicable, su expresa
situación a estos efectos.
b) Si se tratare de terrenos en proceso de urbanización, los compromisos aún
pendientes que el propietario hubiere asumido en orden a la misma.
c) En el supuesto de terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, la
fecha de aprobación del planeamiento correspondiente y las cláusulas que se
refieran a la disposición de las parcelas y compromisos con los adquirentes.
3. La infracción de cualquiera de las anteriores disposiciones, sin perjuicio
de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, facultará al adquirente para
rescindir el contrato en el plazo de un año a contar desde la fecha de su
otorgamiento y para exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le
hubieren irrogado.
Artículo 22. Declaración de obra nueva.
Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o
inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada,
que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia y la expedición por
técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al
proyecto objeto de la misma.
Para autorizar e inscribir escritura de obra nueva en construcción, a la
licencia de edificación se acompañará certificación expedida por técnico
competente de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el
que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario deberá hacer constar la
terminación mediante acta notarial que incorporará la certificación de
finalización de la obra antes mencionada.
Tanto la licencia como las mencionadas certificaciones deberán testimoniarse en
las correspondientes escrituras.
TÍTULO III
Valoraciones
Artículo 23. Aplicación general de las reglas de valoración.
A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se efectuarán con
arreglo a los criterios establecidos en la presente Ley, cualquiera que sea la
finalidad que la motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la
legitime.
En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, dichos criterios se
aplicarán igualmente en los procedimientos de distribución de beneficios y
cargas de conformidad con lo que establezca la legislación urbanística.
Artículo 24. Momento al que han de referise las valoraciones.
Las valoraciones se entenderán referidas a:
a) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del
expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del
proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta.
b) En otros supuestos de actuación, al momento de iniciación del
correspondiente procedimiento.
c) En la determinación de indemnizaciones por cambio de planeamiento, en los
supuestos previstos en el Título V de la presente Ley, al momento de la
publicación de la aprobación definitiva del nuevo planeamiento.
Artículo 25. Criterio general de valoración.
El suelo se valorará según su clase y situación, en la forma establecida en los
artículos siguientes.
Artículo 26. Valor del suelo no urbanizable.
1. El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir
de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que
justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la
situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se
valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean
susceptibles.
2. Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible la
aplicación del método indicado en el punto anterior, el valor del suelo no
urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o
potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración.
Artículo 27. Valor del suelo urbanizable.
1. El valor del suelo urbanizable, en la situación a la que se refiere el
apartado 2 del artículo 16, se determinará en la forma definida en el artículo
anterior.
2. Cuando el suelo urbanizable estuviese en la situación descrita en el
apartado 1 del artículo 16, el valor del mismo se obtendrá por aplicación, al
aprovechamiento que le corresponda, del valor básico de repercusión en polígono,
que será el deducido de las ponencias de valores catastrales.
En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores de las
ponencias catastrales, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el
método residual.
Artículo 28. Valor del suelo urbano.
1. El valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará,
salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo, por aplicación al
aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que esté
incluido, del valor básico de repercusión más específico recogido en las
ponencias de valores catastrales para el terreno concreto a valorar.
2. En los ámbitos de gestión que tengan por objeto la reforma, renovación o
mejora urbana, el aprovechamiento de referencia de cada parcela, a los solos
efectos de su valoración, será el resultante del planeamiento o el resultante de
la edificación existente, si fuera superior.
3. En el suelo urbano consolidado por la urbanización, el valor del suelo se
determinará por aplicación al aprovechamiento establecido por el planeamiento
para cada terreno concreto, del valor básico de repercusión en parcela recogido
en las ponencias de valores catastrales o, en su caso, del de repercusión en
calle o tramo de calle corregido en la forma establecida en la normativa técnica
de valoración catastral.
4. En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores de las
ponencias catastrales, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el
método residual.
Artículo 29. Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin
atribución de aprovechamiento.
En los supuestos de carencia de planeamiento o cuando, en suelo urbano o
urbanizable, no se atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno no
incluido en un determinado ámbito de gestión, el aprovechamiento a tener en
cuenta a los solos efectos de su valoración, será el resultante de la media
ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono
fiscal en que, a efectos catastrales esté incluido el mismo.
Artículo 30. Deducción de gastos de urbanización pendiente.
Del valor total determinado por aplicación al aprovechamiento correspondiente
de valores de repercusión, se deducirán, cuando proceda, los costes de
urbanización precisa y no ejecutada, y los de su financiación, gestión y, en su
caso, promoción, así como los de las indemnizaciones procedentes, según las
normas o determinaciones de este carácter contenidas en el planeamiento o en el
proyecto de obras correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para
que el terreno correspondiente alcance la condición de solar. En el supuesto de
suelos urbanos sujetos a operaciones de reforma interior, renovación o mejora
urbana, se deducirán asimismo los costes adicionales que estas operaciones
puedan conllevar.
Artículo 31. Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones y
arrendamientos.
1. Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo,
salvo que por su carácter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuenta en
la determinación del valor del terreno se valorarán, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa y su importe será
satisfecho a sus titulares.
2. El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con independencia
del suelo, se determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su
coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de
conservación de las mismas.
3. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rústicos y urbanos se
fijarán de acuerdo con lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa.
Artículo 32. Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos
reales sobre inmuebles.
1. La valoración de las concesiones administrativas y los derechos reales sobre
inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se
efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente
determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas
del Derecho Administrativo, Civil o Fiscal que resulten de aplicación.
2. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la
efectuare podrá elegir entre justipreciar cada uno de los derechos que concurren
con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o
bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del
Juzgado, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la
proporción que corresponda a los respectivos interesados.
TÍTULO IV
Expropiaciones
Artículo 33. Legitimación de expropiaciones.
La aprobación de Planes de ordenación urbana y de delimitaciones de ámbitos de
gestión a desarrollar por expropiación implicará la declaración de utilidad
pública de las obras y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios
correspondientes, a los fines de expropiación o imposición de servidumbres.
Artículo 34. Funciones de la expropiación.
La expropiación por razón de urbanismo podrá aplicarse de acuerdo con las
finalidades previstas en la legislación urbanística y, asimismo, por
incumplimiento de la función social de la propiedad, con los requisitos
previstos en la Ley de Expropiación Forzosa.
Artículo 35. Ejercicio de la potestad expropiatoria.
El ejercicio de la potestad expropiatoria se ajustará a lo dispuesto en la
presente Ley y en la legislación urbanística. En todo lo no previsto en ellas,
será de aplicación la legislación general de expropiación forzosa.
Artículo 36. Procedimiento de determinación del justiprecio.
El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se determinará conforme a
lo establecido en el Título III de la presente Ley, mediante expediente
individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta.
Artículo 37. Pago del justiprecio mediante adjudicación de terrenos.
En todas las expropiaciones, la Administración actuante podrá satisfacer el
justiprecio, por acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación de terrenos
de valor equivalente.
Artículo 38. Aprobación y efectos del procedimiento de tasación conjunta.
El pago o depósito del importe de la valoración establecida por el órgano
competente al aprobar el proyecto de expropiación habilitará para proceder a la
ocupación de la finca y producirá los efectos previstos en los números 6, 7 y 8
del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, sin perjuicio de la
valoración, en su caso, por el Jurado Provincial de Expropiación y de que puedan
seguir tramitándose los recursos procedentes respecto a la fijación del
justiprecio. Asimismo, habilitará para proceder a la ocupación de las fincas la
aprobación del documento de adjudicación de las futuras parcelas en que se
hubiera concretado el pago en especie, de conformidad con lo establecido en el
artículo anterior.
Artículo 39. Ocupación e inscripción en el Registro.
1. Una vez efectuado el pago o consignación se levantará el acta de ocupación
correspondiente a cada finca afectada por el expediente expropiatorio. La
superficie objeto de la actuación se inscribirá como una o varias fincas
registrales. El hecho de que alguna de estas fincas no estuviese inmatriculada
no será obstáculo para que pueda practicarse directamente aquella inscripción.
En las fincas afectadas, a continuación de la nota a que se refiere la
legislación hipotecaria sobre asientos derivados de procedimientos de
expropiación forzosa, se extenderá otra en la que se identificará la porción
expropiada si la actuación no afectase a la totalidad de la finca.
2. Será título inscribible el acta o actas de ocupación acompañadas de las
actas de pago o los justificantes de consignación del justiprecio de todas las
fincas ocupadas. Dicho título, además de la descripción conforme a la
legislación hipotecaria, incorporará la oportuna referencia catastral e
identificará la nueva finca mediante un adecuado sistema gráfico de coordenadas.
3. Si al procederse a la inscripción surgiesen dudas fundadas sobre si dentro
de la superficie ocupada existiese alguna finca registral no tenida en cuenta en
el expediente expropiatorio, sin perjuicio de praticarse la inscripción, se
pondrá tal circunstancia en conocimiento del organismo expropiante.
Artículo 40. Supuestos de reversión.
1. Los terrenos de cualquier clase que se expropien por razones urbanísticas
deberán ser destinados al fin específico que se estableciese en el Plan
correspondiente.
2. Si en virtud de modificación o revisión del planeamiento se alterara el uso
que motivó la expropiación procederá la reversión salvo que concurriera alguna
de las siguientes circunstancias:
a) Que el nuevo uso asignado estuviera adecuadamente justificado y fuera
igualmente dotacional público.
b) Que el uso dotacional que motivó la expropiación hubiese sido efectivamente
implantado y mantenido durante ocho años.
3. Procederá la reversión de los terrenos expropiados para la formación o
ampliación del Patrimonio Municipal de Suelo si, como consecuencia de una
modificación del planeamiento que no se efectúe en el marco de la revisión de
éste, se alteraran los usos, intensidades o aprovechamientos y ello supusiera un
incremento de valor de los mismos.
4. Igualmente, procederá la reversión en los supuestos de terrenos incluidos en
un ámbito delimitado para su desarrollo por el sistema de expropiación, cuando
hubieren transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se
hubiera concluido.
5. El mismo plazo y condición se aplicará en las expropiaciones de terrenos
motivadas por el incumplimiento de deberes urbanísticos vinculados al proceso de
urbanización.
TÍTULO V
Supuestos indemnizatorios
Artículo 41. Indemnización por alteración de pla neamiento.
1. La modificación o revisión del planeamiento sólo podrá dar lugar a
indemnización por reducción de aprovechamiento si se produce antes de
transcurrir los plazos previstos para su ejecución en el ámbito en el que a
dichos efectos se encuentre incluido el terreno, o transcurridos aquéllos, si la
ejecución no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la
Administración.
2. Las situaciones de fuera de ordenación surgidas por los cambios del
planeamiento no serán indemnizables, a excepción de lo previsto en el apartado
anterior.
Artículo 42. Indemnización por alteración del pla neamiento, con licencia en
vigor.
1. Si en el momento de entrada en vigor de la modificación o revisión del
planeamiento se hubiera obtenido la licencia de construcción, pero aún no se
hubiera iniciado la edificación, se declarará extinguida, con audiencia del
interesado, la eficacia de la licencia en cuanto sea disconforme con la nueva
ordenación, debiendo fijarse la indemnización, en el mismo expediente, por la
reducción del aprovechamiento resultante de las nuevas condiciones urbanísticas,
así como por los perjuicios que justificadamente se acrediten de conformidad con
la legislación general de expropiación forzosa.
2. Si la edificación ya se hubiera iniciado, la Administración podrá modificar
o revocar la licencia, fijándose la indemnización de acuerdo con lo establecido
en el número anterior.
Artículo 43. Indemnización por limitaciones singulares.
Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares en
orden a la conservación de edificios, en lo que excedan de los deberes
legalmente establecidos, o que lleven consigo una restricción del
aprovechamiento urbanístico del suelo que no pueda ser objeto de distribución
equitativa entre los interesados, conferirán derecho a indemnización.
Artículo 44. Otros supuestos indemnizatorios.
1. Serán en todo caso indemnizables los gastos producidos por el cumplimiento
de los deberes inherentes al proceso urbanizador, dentro de los plazos
establecidos al efecto, que resulten inservibles como consecuencia de un cambio
de planeamiento o por acordarse la expropiación.
2. Cuando se produzca la anulación de una licencia, demora injustificada en su
otorgamiento o su denegación improcedente, los perjudicados podrán reclamar de
la Administración el resarcimiento de los daños y perjuicios causados, en los
casos y con la concurrencia de los requisitos establecidos en las normas que
regulan con carácter general dicha responsabilidad. En ningún caso habrá lugar a
indemnización si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al
perjudicado.
Disposición adicional primera.
Los instrumentos de planificación territorial y urbanística, cualquiera que sea
su clase y denominación, que incidan sobre terrenos, edificaciones e
instalaciones, incluidas sus zonas de protección, afectos a la Defensa Nacional
deberán ser sometidos, respecto de esa incidencia, a informe vinculante de la
Administración General del Estado con carácter previo a su aprobación.
Disposición adicional segunda.
A los solos efectos de lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley Reguladora de
las Haciendas Locales, de acuerdo con la redacción otorgada por el artículo 21
de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y
del Orden Social, tendrán la consideración de urbanizables los terrenos que así
clasifique el planeamiento y estén incluidos en sectores, así como el resto del
suelo clasificado como urbanizable a partir del momento de aprobación del
instrumento urbanístico que lo desarrolle.
Disposición adicional tercera.
Las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla ejercerán las potestades normativas
reglamentarias que tienen atribuidas por las Leyes Orgánicas 1/1995 y 2/1995, de
13 de marzo, dentro del marco de la presente Ley y de las que el Estado
promulgue a tal efecto.
Disposición adicional cuarta.
En los territorios insulares la legislación urbanística podrá establecer
criterios complementarios para clasificar los suelos no urbanizables y
urbanizables, teniendo en cuenta que la delimitación del contenido del derecho
de propiedad del suelo se condiciona por la peculiaridad del hecho insular, su
limitada capacidad de desarrollo territorial y la necesidad de compatibilizar
una suficiente oferta de suelo urbanizable con la protección y preservación de
los elementos esenciales del territorio.
Disposición adicional quinta.
Esta Ley se aplicará sin perjuicio de los específicos regímenes forales
vigentes en materia de hacienda, régimen tributario, régimen
económico-financiero municipal y régimen de los bienes municipales.
Disposición transitoria primera. Régimen urbanístico.
El régimen urbanístico del suelo establecido en esta Ley, sin perjuicio de las
especialidades sobre gestión y uso del suelo de la legislación urbanística, será
de aplicación desde la entrada en vigor de la misma a los planes y normas
vigentes en dicho momento, teniendo en cuenta las siguientes reglas:
a) Al suelo urbano y al suelo no urbanizable, se les aplicará respectivamente
el régimen establecido en esta Ley para el suelo urbano y para el no urbanizable.
b) Al suelo urbanizable programado, al suelo apto para urbanizar y al suelo
urbanizable no programado se les aplicará el régimen de derechos y deberes
establecido en esta Ley para el suelo urbanizable. El desarrollo del suelo
urbanizable no programado podrá promoverse directamente, sin necesidad de
concurso, mediante los instrumentos de planeamiento previstos en la legislación
urbanística.
Disposición transitoria segunda. Planeamiento general vigente.
El planeamiento general vigente a la entrada en vigor de la presente Ley deberá
adaptar su clasificación de suelo a lo dispuesto en ella cuando se proceda a su
revisión.
Disposición transitoria tercera. Planeamiento general en tramitación.
1. El planeamiento general en tramitación a la entrada en vigor de esta Ley
podrá seguirse tramitando sin adaptar sus clasificaciones de suelo a la misma.
2. Se entenderá que se encuentra en la situación prevista en el apartado
anterior al planeamiento general, o su revisión, en cuya tramitación haya
recaído acuerdo de aprobación inicial.
Disposición transitoria cuarta. Planeamiento en ejecución.
En los procedimientos de distribución de beneficios y cargas que no hubieran
alcanzado la aprobación definitiva a la fecha de entrada en vigor de esta Ley,
será de aplicación, en cuanto a la cesión de suelo en que se deba materializar
el porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la Administración actuante,
el régimen urbanístico establecido en la misma, según la clase de suelo.
Disposición transitoria quinta. Valoraciones.
En los expedientes expropiatorios, serán aplicables las disposiciones sobre
valoración contenidas en esta Ley siempre que no se haya alcanzado la fijación
definitiva del justiprecio en vía administrativa.
Disposición derogatoria única.
1. Queda derogado el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el
que se aprobó el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana, con excepción de los siguientes preceptos:
Artículos 104.3; 113.2; 124.1 y 124.3; 133; 134.1; 136.2; 137.5; 138.b); 159.4;
168; 169; 170.1; 183; 204; 210; 211.3; 213; 214; 222; 224; 242.1 y 242.6; 243.1
y 243.2; 244.2, 244.3 y 244.4; 245.1; 246.2; 255.2; 258.2 y 258.3; 259.3; 274;
276; 280.1; 287.2 y 287.3; 288.2 y 288.3; 289; 299; 300; 301; 302; 303; 304; 305; 306; 307; 308; 309; 310; disposición adicional cuarta.1.a y 3.a; disposición
adicional sexta, y disposición transitoria quinta.1.
2. Quedan asimismo derogados los artículos 1, 2, 3, disposición transitoria y
disposición final primera de la Ley 7/1997, de 14 de abril, de Medidas
Liberalizadoras en materia de Suelo y de Colegios Profesionales.
3. Quedan igualmente derogados cuantos preceptos legales se opongan o sean
incompatibles con lo previsto en la presente Ley.
Disposición final única.
Tienen el carácter de legislación básica en virtud de lo previsto en el
artículo 149.1.13.a, 18.a y 23.a de la Constitución Española y, en su caso, de
condiciones básicas del ejercicio de los derechos a tenor de lo dispuesto por el
artículo 149.1.1.a del propio texto constitucional, los siguientes preceptos: 1;
2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11; 12; 13;14; 15; 16; 17; 18; 19; 20; 34; 41; 42;
43; 44.1; disposiciones adicionales segunda, tercera, cuarta y quinta; y
disposiciones transitorias primera, segunda, tercera y cuarta, correspondiendo
los restantes a la competencia exclusiva del Estado en virtud del ar tículo 149.
1.4.a, 8.a y 18.a del citado texto.
Por tanto,
Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan
guardar esta Ley.
Madrid, 13 de abril de 1998.
Juan Carlos Rey de España
El Presidente del Gobierno,
JOSÉ MARÍA AZNAR LÓPEZ


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